文档介绍：
青岛“远洋风景”
——2011年整合营销策略
2011年销售目标:保10个亿,冲11个亿
如何实现?
2011年4月—2012年10月
突破整盘销售均价20676元/㎡,。
销售周期缩短,对去化速度与回款速度提出更大的挑战。
一切工作由此展开!
我们确立
远洋风景营销总战略目标
第一部分、阶段策略总结及四个问题
第二部分、如何突破区域的价值认知
——市场领导者模式
第三部分、如何让客户认可我们是高端改善
——完美体验
第四部分、2011年推售策略
目录
第一部分
阶段策略总结及四个问题
作为远洋地产品牌青岛亮相的首个项目
我们的营销理想
精神层面
引领海尔路板块,打造青岛高端改善住区
引领青岛中产阶层,实现居住方式的追求改变
远洋品牌与风景项目在青岛的共赢与价值最大化牌影响力
物质层面
青岛高端改善产品的精品和里程碑项目
全面超越20000元/㎡整盘平均售价,实现更大利润
中高端财富阶层首选的改善项目
本项目营销可能忽略的问题
1、完美展示、纯粹社区的思路清晰,但整体实现存在不可控性。
2、项目在一期入市后,容易出现客户断层,老带新是关键。
3、一期可以宣传顶级形象,但万不可盲目卖成顶级。
本项目SWOT分析
SWOT
S
(纯粹、海尔路高端版块)
W
(周边环境差,视野受限)
大区域宜人的居住环境
离城市核心最便捷的住区
纯三居产品
三重精装(室内、公共、园林)
周边待拆迁和回迁户的影响
周边有老住宅的影响
看浮山资源有限(视野有限)
O
(道路通达、教育资源合作成功,对认知的提升)
发挥优势,抢占机会
利用机会,克服劣势
区域唯一的全国品牌开发商
劲松七路、九路的通达
与实验二中合作的成功
浮山商贸区大规划的形成
以区域领导者地位树区域高端改善霸主形象
打造纯粹社区
实现完美展示包装,必须打通劲松七路(次劲松九路)形成展示
T
(未来两年区域较大供应量)
发挥优势,转化威胁
减小劣势,避免威胁
未来两年80万㎡的区域供应
大部分对手拿地成本较低
其他区域改善类产品推出,形成竞争
营造纯粹居住氛围,打动改善类客户,并通过客户维护及生活共鸣实现老带新圈层营销
界定区域,强化海尔路高端版块
营销纯粹生活方式和圈层生活
项目SWOT分析对我们营销的启示
以领导者地位,树区域高端改善产品的霸主形象
打造纯粹的高端改善社区
营造纯粹居住氛围,打动改善类客户
做区域最好的房子
竞争区域不要无限放大
纯粹的改善产品
纯三居产品、三重精装
完美展示在开盘
会馆(生活憧憬)、示范区、双大堂、样板间
通过客户维护及生活共鸣实现老带新圈层营销
生活憧憬的营造
利用会馆营造生活憧憬,实现身份体验
我们已确定了许多必要条件——如何进行价值提升是本次策略关键
区域策略
品牌策略
远洋风景项目策略
做区域最好的房子,产品深入人心,强调纯粹
提出市场独有三重精装概念
重点打造区域罕有纯三居精品
精品缔造(实力\视野)
纯粹
海尔路版块(xx区域概念)
海尔路成熟版块(竞争区域不要无限放大)
海尔路高端居住版块的炒作
宜居、便捷的生活区域
高举精做,品牌落地到实处
远洋地产实力(香港上市、资金)
只做精品国际视野
产品策略
我们更多要做的是推进落实工作推进并考虑价值提升策略
三重精装(室内、公共、园林)、纯三居、双大堂等
纯粹
体验
不完美不开盘,分阶段实现会馆、大门及地下车库、示范区及样板间开放展示
确定原则
隐忧
①会馆及精装修设计尚未达标,影响展示节点和效果;
②道路通达不确定因素,影响展示节点;
③示范区范围可能因施工受限。
以纯粹的产品和极致的体验引起共鸣,以生活方式的感悟打动客户
问题二:如何让客户认可我们是高端改善
(我们已知客户在哪和情感需求,如何实现客户价值挖掘?如何给予客户尊荣体验?)
问题三:作为青岛远洋的首个项目,如何实现品牌落地与嫁接?
(通过怎样的品牌形象与项目形象互动,实现共赢与价值最大化? )
问题一:在产品保障下,我们如何突破区域价值认知
(中高端改善类产品调性如何实现? 项目突破区域价值认知的可实现性? )
问题四:5个月,如何实现开盘热销?
(通过怎样的营销策略和资源整合,可以使项目叫好又叫座? )
本次策略要解决的问题