文档介绍：融侨外滩项目
2010营销策略报告
嘉论营销-2010
研究中心
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正式提报前先汇总问题:
前提基础:推广调性强调项目全豪宅价值体系,树立福州NO1地位
如何在淡市情况下持续不断解决豪宅项目到场率?
如何实现项目原先千余组客户筛选及洗客动作?
如何在淡市环境下释放价格,确保层层锁客最终成交?
如何提升开盘解筹率,以及开盘后新客跟进速度?
以上四个问题构成本次提报框架核心
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报告框架
一、渠道策略
解决到场率,有效来客量问题
二、洗客策略
三、信心之战
解决价格合理性,提升成交率问题
四、推售策略
五、2010营销大纲指导营销工作按期开展
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第一章:渠道策略
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讲渠道前,让我们再来看一下我们的产品:
160-280㎡滨江平层大宅(少量复式),高端再改,福州
TOP系豪宅公寓
300万/套入门,400-500万/套中端,600-800 /套高端,1000万以上顶级
客户全新定位:谁是此等支付能力的客户?
私营企业主、政府的高端利益人士、高端公务员、行业龙头人士、 CEO公司高
管、成功华侨海外人士、高收入职业人士(医生、教授、律师)、成功生意
人……
分散于各行各地域的财富阶层,以八县经商人士为主,相同
共性为“支付能力”与“榕城根”
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客户性格描摹
他们刻意在公众面前保持低调;
身份他们是看不见的顶层;
他们注重圈层感,时刻希望扩大在圈层里的影响力;
他们追求神秘、奢华和权力;
情感他们有自己的审美观和价值观,刻意脱离大众奢侈品;
他们有追求成就感和精神上的满足。
地域分散,行业分散、极具主见,不信任大众媒体或很少接收大众媒体信息
“他们不是那种报纸、户外加电视能带来的普通客户”
外滩营销,渠道必须升级,找到客户,成败关键!
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渠道原则:
1、满足大众眼球,取悦小众需求(舆论影响购买);
2、创新渠道,精准找准客户,形成第一批成交;
3、设置利益链,让客户告诉客户,让客户找客户;
4、圈层定制服务,让客户影响客户,相互催眠。
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融侨外滩项目营销渠道来源示意图
口碑渠道
其他渠道八县渠道
融侨
外滩企业主渠
海外渠道
道
融侨老业高端消费
主渠道者渠道
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操作时间:项目全程执行,7-8月加强入市话题炒作
渠道1:口碑渠道(舆论)
影响人群:福州乃至福建房产媒体、业界人士
开拓方式:前期业内短信/QQ留言/网络专题/房产论坛悬念信息、话题炒作
后期设置媒体接待日、同行接待日(会所、样板区、样板房开放后)
传播概念:江滨收官,2010融侨豪宅开发华丽转身(注意点:与水都项目切割)
占据舆论高地,奠定业内口碑,提升品牌美誉度
“融侨外滩,让您久等了!”
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启动阶段:项目传播前期(8月-9月)
QQ留言、手机短信、网络论坛——利用福房网、海西网的业内人士、媒体人
士资源库,发放项目信息或话题性新闻,主要以形象高度、项目意义为主。
传播点:融侨品牌豪宅开发、江滨收官、世界的水岸&城市的未来(高定调)
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