文档介绍：【有血统的御城】
宿迁马陵项目营销策划报告/2011/7/3
打造城市标杆,并建立万晟品牌
符合项目气质的产品定位
符合公司理念,且独具个性的形象
核心目标:
定制畅销产品,保证充足的现金流
符合市场需求
符合企业运营理念
重点目标:
宏观市场分析
房地产市场分析
区域市场分析
市场篇
定位篇
推广篇
营销篇
项目本体研究
项目整体定位
产品规划建议
品牌推广策略
媒体组合策略
蓄水引爆策略
体验式营销策略
整体开发策略
样板示范策略
报告思路
PART-01 、市场篇——
宏观市场分析
宿迁概况
历史文化名城、现代活力新城
宿迁境内发现的长臂猿化石,距今1000多万年,是亚洲迄今发现最早的古猿化石之一;在淮河岸边,5万年前便有先人临水而居,称为“下草湾人文化遗址”。
相传夏、商、周三代,古族徐夷在此生息。
公元前113年,泗水王国在此建都,传五代六王,历时132年。
秦末楚汉时期的楚霸王项羽即诞生于此。
近几年随着经济的快速发展,在政府部门的规划下,宿迁呈现出新面貌展现出现代化和新活力!
连续被评为“中国旅游竞争力百强城市”、“中国特色魅力城市二百强”、“中国城市效益竞争力十强”、“2008-2009中国最佳旅游品牌目的地”、“中国最佳文化生态旅游目的地”。
经济发展
,%。
自从宿迁1997年设立地级市以来,城市经济呈现持续增长。在进入新世纪以来更加呈现较快的发展水平。
但从江苏省内和长三角区域的城市相比较,依然发展较为落后。
我们从以上统计数据可以看出:
1、宿迁的经济基础比较薄弱,经济总量在江苏处于下游水平。
2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快,总体GDP增长势头强劲。
与苏南城市相比仍较为落后,但城市化进程发展空间巨大
宿迁市2005-2011年第一季度地区生产总值走势图
亿元
经济发展
宿迁城镇居民可支配收入绝对数值呈增长态势,2010年城镇居民人均可支配收入达到12757元的历史高位。
根据统计数据结合实地考察情况:
1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平,总体而言不算太富裕。
2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平,私营服务业和商贸业使当地已经形成了一部分高收入群体。
居民仍以储蓄观念为主,消费、投资型观念还没形成主流。
宿迁市2005-2011年第一季度人均可支配收入走势图
元
城市规划
目前宿迁中心城区人口有限,外来人口占比较少,人口基数相对低。
规划期限
新一轮城市总体规划期限为2003-2020年。
城市化水平
至2010年为39%,至2020年为50%。
市域城镇规模等级结构
一级中心城市1个:宿迁市区,人口规模50万人。
二级城镇3个:沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人。
三级城镇9个:为中心镇,分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁。规划人口分别为3-10万人。
四级城镇28个:为一般乡镇,每个乡镇人口1-3万人。
城市规划
老城区规划布局结构
规划布局结构为“一心、三轴、三带、三片区”
“一心”:位于幸福路两侧,马陵路与黄运路之间的老城商业金融服务中心;
“三轴”:沿市府东路、黄运路和幸福路形成的三条公共设施轴线;
“三带”:沿古黄河、京杭大运河和马陵河的滨水风光带;
“三片区”:根据现状行政区划以及公共服务设施配套要求,将本区用地自北向南划分为三个功能片区。
       1、北部片区(八一路以北至运河):依托京杭大运河风景区,构建滨水生态宜居之城。
       2、中部片区(八一路以南至卫生路):利用老城区已有的商贸服务、金融、文化娱乐基础,打造宿迁最具历史文化特色与现代城市文明交相辉映的活力之城。
       3、南部片区(卫生路以南至南环路):结合项里景区、宿迁学院以及京杭大运河、古黄河、马陵河等丰富的自然条件和历史人文资源,通过文化教育、景观旅游及居住等项目建设,形成特色鲜明、独具魅力的文景之城。