“[1]商场”营销策划方案.docx

文档介绍：非凡眼界 非凡创意 非凡智慧
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“*商城”营销策划方案
价格体系评估
项目销售组团定位
项目认购开盘营销定位
后期尾盘营销模式定位
消费者群体定位
商业物业管理定位
非凡眼界 非凡创意 非凡智慧
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第一节、价格体系评估
1、定价策略及依据
价格的有序设置应预先慎重安排，一般方案是设置消费者预期认可价、内部认购价、开盘价、竣工价、入伙价、清盘价，并要有与此价格相适应的销售比例。价格制定的基本原则为：逐步提高和留有升值空间。
价格控制上有三种情况应严格避免：
价格下调：房价在出售以后基本原则是只升不跌，一旦价格明显下调，不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，而且会使项目市场信誉度下降而影响销售。
价格作空：有些发展商为了人为地制造人气，即使在市场实际接受较差的情况下，依旧提高销售价而在实际销售中又随意给客户还价，打折，出现价格作空现象。
升值太快：缺少价格空间，有些发展商一旦发现自身项目入市出现较好的业绩，便误认为上市价格太低，于是过快或过大幅度地上调价格，致使市场应预留的空间失去，这是目前较多楼盘销售率停滞不前的一个重要原因，即是缺少价格空间。
合理的价格上调策略是按开盘、竣工、入伙三个主要时间段，其中设置若干个调节点，每次调价的幅度能给前期购房者产生信心，又能给欲购而未购者带来一定的刺激，产生抢购欲念。
价格调节幅度：小幅递增，小幅频涨。一般每次涨幅为1%—3%，调价新近几天，可配合以适当策略，作为价格局部过渡。当有新生客源流时，再撤销折扣。
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2、****定价策略及依据
在国际上通用的有四种方法，成本定价法、同类物业定价法、租金定价法、心理目标定价法。
在****项目的价格定位过程中，根据邢台市的整体商业环境以及人们投资的接受程度和习惯，建议采用同类物业定价法。
在邢台市的各个商业项目中财富广场、米兰百货是我们的主要参照物，其中财富广场的价格体系定位最具有参考价值。
同类物业定价法以财富广场以及米兰百货为参照：
项目名称
项目位置
项目
规模
业态
分布
销售
面积
销售
价格
销售
政策
银行按揭
公摊系数
总体评价
财富广场
中兴大街与新华南路交叉口路东
由地下一层地上五层商场及6至13层的酒店构成，总建筑面积约10万平方米；商场部分约5万平方米
负１层超市１层首饰、家电、饰品２层男装、男鞋３层女装女鞋４层床上用品５层餐饮６层以上酒店
销售面积以1