文档介绍：目录
第一部分:策略总纲
一、总体思路
二、推广步骤
第二部分:项目视觉识别系统(VIS)
第三部分:差异化营销策略
一、差异化营销
二、项目独特诉求主张
三、阶段主题推广
第四部分:项目整体营销计划
一、项目卖点分析
二、渠道策略
三、营销推广
第五部分:商业推广执行策略
第六部分:市场推广
一、现场包装
二、广告实施
三、强势公关
四、费用预算
第七部分:品牌推广
第八部分:风险规避及效果评估
第一部分:策略总纲
一、总体思路
配套先行、形象跟进,定向渗透、全面提升
支撑:
1、配套先行
“兵马未动、粮草先行”,先人一步将配套首先规划,并部分的付诸实施,将会很大程度上增强消费者的信心,给项目的营销推动带来巨大的裨益。
2、形象跟进
项目沿枣园西路绵延六百余米的绿化带是一座自然的丰碑,更是营销的优质资源,配合工程进度在前期进行施工,进行必要的形象宣传无疑会对项目形象的树立起到巨大的推动作用;同时,将项目的立体形象在售楼中心人员行为和软、硬件配套等方面予以全方位的贯彻,进而树立项目的初步丰满形象。
3、定向渗透
针对目前地产营销投入量大,效果不佳的现状,结合项目目标客户群特点适时提出定向营销传播理念,针对不同营销时段、要求、目标客户群来选择可直达受众的媒体及营销方式,实施高效、低耗整合营销渗透策略。
4、全面提升
营销中后期,项目形象、开发商品牌的市场影响力初具,项目营销活动转入一个全面收获的阶段,此时除了要进一步规范、强化销售现场的成交效率外,还应注意项目品牌和发展商品牌的提升,最终实现项目运营的全面成功。
二、营销推广
(一)推广步骤
根据前期制定的“整体规划、分期实施、自主开发”的开发模式,结合西安房地产市场的营销实际,我们主张在万国丝路花城项目的推广步骤上执行以下策略:
先公寓、后住宅、再商业
支撑:
1、先以规划中富有欧洲风情的区域标志性建筑——酒店式公寓引爆市场;
2、再适时推出中华城的小户型住宅,形成住宅销售热潮;
3、配合整体工程形象,推出西域风情的中等户型住宅将住宅营销推向高潮;
4、最后在商业具备初步经营条件的时候推出商业,形成相互提升的推广效果。
(二)营销思路
与推广步骤相匹配,我司建议结合万国丝路花城项目综合性强的特点,在项目的整体营销上执行“相互拉动、协调提升”的思路,即在营销上执行以下策略:
以公寓提升品质,以品质带动住宅,以住宅促进商业
具体而言,就是通过酒店式公寓的推广树立万国丝路花城的高品质形象;再以形成的品质感和不断推进的工程形象带动住宅销售;最后凭借住宅聚集的人气助推商业。
第二部分:项目视觉识别系统(VIS)
(见附件一)
第三部分:差异化营销策略
一、差异化营销主张
(一)营销理念
独创“360°新鲜售楼方式”。
(二)营销方式
实景营销,情景营销、体验营销。
(三)营销实现
1、新鲜感的售楼部
(1)先期建设会所及会所附近景观,并开放部分会所功能。
(2)在色彩上使用鲜艳明快的特色,能体现“时尚、健康”。
(3)售楼部外观要透明通亮,显现明朗开阔,建议采用大面积玻璃幕墙,更有通透感,内有精美布艺窗帘显现本项目时尚气息。
(4)内部悬挂富有现代气息的装饰画,使人赏心悦目,凸现“新鲜”本色,包括接待台、桌椅要简洁清爽,选择高档沙发置于靠墙显眼处。
(5)售楼部内部玻璃墙可以装饰垂吊的绿色植物,各个角度点缀不同花草植物,体现时尚感,且与整个售楼部的氛围要搭调。
(6)售楼部可以配合销售时段播放一些音乐来烘托气氛。
(7)可以在售楼部内放置一些具有丝路风情的、具有时代感的精美艺术品,突出时尚活泼气息。
(8)在项目全程销售过程中,根据营销主题、销售季节、时事热点的变化,更换售楼中心内部的装饰品,确保销售现场的新鲜感。
2、提供360°服务的售楼人
(1)具备一定的高素质,态度亲切语言得体,让客户能够感受一种全方位的立体了解。
(2)专业性要强,真正体现置业顾问和帮客理财的水准。
(3)以人性化方式进行销售。
(4)服装大方得体,体现一种时尚健康的气息。
(5)行为方式要真诚自然,要具有现代售楼人的时尚感。
二、项目独特诉求主张(USP)
(一)USP框架
1、形象定位
丝绸之路人文风情(异域风情)。
2、传播主张
(1)生活:国际化生活模式。
(2)商业:万国风情主题商业中心
3、USP主题
综合性·升值性·国际性·舒适性·体验性。
(二)项目的USP具体分析
1、综合性
本项目不但是一个拥有日常综合功能的高尚居住区,还是一个集商贸、休闲、娱乐为一体的一站式消费中心,在这里可以满足了人们的多样化需求,最为突出的是满足了人们的个性发