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不動產資產信託證券化不動產資產信託證券化
評等流程與評等方法評等流程與評等方法
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twAAA評等流程評等流程 twBB
- 決定案子是否可以評等
- 業主或主辦機構提供交易的基本架構及該標的物
的基本資訊
- 初步溝通，瞭解該交易的問題點及克服方法
- 評等公司僅決定案子是否為可評，但不負責建議
如何架構一個證券化交易
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評等流程
twAAA評等流程 twBB
準備訪談的工作：
- 不動產的委託人-瞭解證券化目的及其財務
狀況
- 不動產管理人-瞭解過去的管理記錄，因為
管理的品質會影響現金流量
- 鑑價公司-瞭解房地產市場狀況，大樓本身
及所在地的競爭力，鑑價所用的假設
實地查訪該不動產
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twAAA評等流程評等流程 twBB
資產、證券化架構、法律的分析
評等委員會會議
評等監視
- 每月固定收取不動產現金流量報告
- 現金流量是否符合當初預期，足以資付投資
者本息
- 評等的調整
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twAAA文件的審視文件的審視 twBB
審視文件及報告
- 交易計畫書與信託合約
- 鑑價報告
- 不動產管理報告
- 租約
- 租約的摘要
- 保險證明及保障範圍
- 清潔維護合約
- 管理費用證明
- 屋況報告書
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twAAA何謂評等何謂評等?? twBB
評等代表受評不動產依據交易合約規定，在最
後到法定期日前及時償還本金與支付利息的能
力
評等不反映提前償還的問題、受益憑證的投資
報酬率、降等的可能性、及其他參與者的人為
欺騙或疏失
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twAAA現金流量的分析現金流量的分析 twBB
調整不動產的現金收入與支出，得到一個較平穩
的現金流量
現金收入調整的考量
- 承租戶的集