万科金街库存清盘营销方案学习教案.pptx

文档介绍：会计学
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万科金街库存清盘(qīnɡ pán)营销方案
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伟业的任务：
实现万科金街库存(kùcún)快速稳妥销售，完成清盘任务！
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第二页，共73页。
一、库存产品(chǎnpǐn)分析及任务分解
二、市场竞品分析及针对竞品销售(xiāoshòu)说辞
三、项目核心(héxīn)卖点梳理
目录
四、营销策略及推广
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第三页，共73页。
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库存产品分析及任务分解
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一期、二期库存(kùcún)情况：
目前可售商铺库存合计24套；可将库存产品分为三类：；2. 3#-5#大面积总价(zǒnɡ jià)高复式6套（未调价，销售难度大）； 3. 16#沿规划路不临主干道库存10套。
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1#
库存(kùcún)4个
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1#-105
优势：
临香樟路，昭示性好；便利的停车广场，且紧邻复式商铺，客群高端，适合多种业态；位于香樟路沿线商街的核心，商业氛围(fēnwéi)联动功能强，商家租赁首选。
劣势：
1、铺面(pùmiàn)不周正，空间浪费多，商家往往看中位置后，却因铺面(pùmiàn)不好利用而放弃；2、单价、总价高，投资回报风险大；3、，无法做两层，相比2#、3#价格却相差不多。
销售对策：
1、昭示性好----投资商铺，地段和位置是硬道理，该铺则同时具备这两个优势；
2、客流量大-------位于商街中心、金角地带，紧邻复式，消费客群集中，商机无限，投资首选。
3、业态多元化特点-------该铺所处位置好，且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示(zhǎnshì)店、西点、复式、酒库、特色餐饮等；
4、面积小，投资门槛低----作为高端商街的临街商铺，因铺面形象好，面积不大，因此总价低，比投资一般的固定资产回报稳定且速度快。
5、价值拥有多样性------1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价36万/㎡，但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增值，永远有价有市；3、投资万科金街，品牌保障，投资无风险；4、坐享长沙唯一高端商街增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意。
铺号
面积
开间
进深
层高
烟道
1-105




有
适合业态：烟酒专卖店、干洗店、药店、西点、服饰、特色餐饮等；
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1#-109
铺号
面积
开间
进深
层高
性质
1-109

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-
带租约销售
商 铺
面 积
业 态
租 期
平均租金
1-109
㎡
克丽缇娜
6年
100元/㎡/月
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优势：
位于香樟路，商铺周边客流量大，昭示性好，二楼：采光效果(xiàoguǒ)好，有独立走廊，内部结构便于设计，开间进深比优势明显，铺型周正，利于使用，商家已签约，属带租约销售商铺；
劣势：
由于商铺已有商家租赁，商铺业态目前定位(dìngwèi)明确，客户会存在业态、心理租金以及年投资回报率差异的因素。
销售对策：优势再优，劣势优化；
1、投资无风险----带租约销售，既买既收益；独立产权、临街、昭示性好；
2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端，项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区，武广客运量，消费能力强，投资、租赁双保险；
3、业态优势明显-------该铺属于复式商铺(shānɡ pù)，且位置结构均适合餐饮、茶餐厅、摄影，美容等高端生活必须配 套，对于整条街来讲，其业态抢占的就是最好的位置，这是商铺(shānɡ pù)投资最重要的一点，投资性价比高；目前克缇高端美容已经签约；
6、面积、结构优势化-----该商铺(shānɡ pù)在业态的选址上面积恰当，销售单价低，投资门槛不高，并且适合商家的合理化布局，是投资的旺铺。
4、小资情调------该商铺(shānɡ pù)一楼二楼具有独特的小资外观设计风格，直走国际化路线。
5、机会难得------因性价比高，最早为保留商铺(shānɡ pù)招商先行，不对外销售，现商家已签约，这么好的铺，一般只有关系户才能买的到，机会难得。
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1#-110地下室商铺(shānɡ pù)
优势：
临香樟