文档介绍：万科城市风景
社区配套商业招商执行方案
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产品分析和前期销售经验
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租售方案
目录
市场分析
中山商业大势欠佳,项目所在片区商业氛围较差,区域价值不足
项目位于南区,属于非传统市区,片区配套不成熟。
远离中山市三大核心商圈,石岐的京华商圈、大信商圈、西区的富华商圈。南区商业氛围较差。
大势:中山市整体商业市场不温不火。
中山大型零售超市:万佳、百佳、吉之岛、大福源、好又多。
国际知名连锁零售巨头(沃尔玛、家乐福、麦德龙、易初莲花)无一入驻中山。
零售业巨头沃尔玛已经进驻东莞、汕头、佛山、惠州、湛江、韶关、江门、茂名,但迟迟未进驻中山。
中山商业大势欠佳,整体商业市场不够活跃。
项目片区价值不足,市政配套不成熟,南区商业氛围不足。
南区一层商业价格在6000-8000元/平米且一年内价格基本无增长
雍逸庭处于博爱五路,西临文化艺术中心,东临和景大酒楼,临起湾大道,加之在建的博览中心,给投资者很大的信心,价格上涨较明显;
豪逸华庭周边人流大,商业环境比较成熟,商铺定价基本保持一个较高的水平;
凯茵新城、碧堤湾畔、翠茵庭属于郊区项目,商业环境不成熟,价格较低,且基本无增长。
项目名
凯茵新城
(一层)
置地广场
(三层连买)
豪逸华庭
(一层)
雍逸庭
(两层连卖)
朗晴轩
(一层)
碧堤湾畔
(一层)
翠茵庭
(一层)
附近商铺
(一层)
2006年10月
6000
----
16000
7750
11500
6000
6000
8000
2007年6月
6000
6500
17500
9500
12000
6000
6000
8000
由于南区市政配套缺乏,商业氛围不足,与博爱路沿线商业价格存在约4000元/平米落差。
南区商业主流价格:一层临街6000-8000元/平米。
数据来源:实地踩盘
南区一层商业月租金约20-40元/平米同时社区商业整体出租率低
博爱路沿线商业租金价格在45-55元/平米·月。租赁市场比较活跃,部分出租率达到90%以上。
南区商业价格区间租金20-40元/平米·月。但租赁市场不够活跃,出租率不到40%。
数据来源:实地踩盘
南区社区商业销售率在60%左右;空置率基本在60%以上,最高达95%
豪逸华庭、朗晴轩、翠茵庭实现100%销售;前两者由于拥有区位优势,所以销售良好;后者由于价格低廉,销售周期长,故实现完全销售。
凯茵新城、雍逸庭、碧堤湾畔销售率过半,保持在60%左右。
豪逸华庭、朗晴轩空置率较低,基本在10%以下;大批商家进驻,业态繁杂;
其他非中心城区社区商业空置率普遍较高,凯茵新城与碧堤湾畔达到90%以上;蓝波湾、翠茵庭空置率基本在50%以上。
如碧堤湾畔、凯茵新城商业空置率高达90%。
南区已售商铺开铺率低,空置率在50%以上,租赁市场不活跃。
数据来源:实地踩盘
商业整体投资回报率较低
计算方式:投资回报率=租价*12/销售单价
假设前提:100%出租
在100%出租的情况下,商业投资回报率保持在4%-%之间;
目前南区社区商业出租率不到40%,呈现出有价无市的状态。
数据来源:实地踩盘
假设社区商业100%出租,投资回报率仅在4%-%之间,但现状是南区出租率不到40%,故实际投资回报将小于此区间值
凯茵新城
豪逸华庭
雍逸庭
朗晴轩
翠茵庭
蓝波湾
租售方式
租售结合
租售结合
租售结合
只售不租
只售不租
先租后售
租售情况
整体销售率55%,代理出租,已出租的带租约出售
2006年7月发售,已售完,现有5000平米的商场整体出租
四月份开始发售,销售率65%,按揭首付五成,代理出租,已出租的商铺带租约出售
2006年7月开始发售,已售完
已售完,代理出租,不承诺一定能租出
未发售
分析
整体采用的租售方式比较单一,基本采用租售结合方式;
同时为客户代理出租,但不承诺;
没有返租、带租约、回购等租售方式。
租售方式单一
数据来源:实地踩盘
业态基本自发形成
凯茵新城
豪逸华庭
雍逸庭
朗晴轩
翠茵庭
附近商铺
蓝波湾
业态分布
壹加壹超市、中国银行、中档茶餐厅、
水吧
地铺、士多店、装饰公司、中国银行、家私城、棋牌室,交友俱乐部,美容店
地铺、士多店、药店、装饰公司
装饰材料、装修公司、布艺、防盗门专卖店、水吧、地铺、便利店、律师事务所、建设银行、药店、五金店
美发、休闲足浴、士多店、培训学校、石材公司、餐饮店
汽车维修、汽车专卖、餐饮店、超市、百货超市
服饰店、餐饮店、超市、棋牌室、士多店
客户来源
社区居民
在京华商圈辐射范围之内,人流量大,周围社区的居民为其