文档介绍：房地产项目开发流程与业务流程
房地产项目开发流程与业务流程
房地产项目开发流程与业务流程
房地产项目开发程序与业务流程
一、我国现行的房地产建设程序(四大阶段、十个过程)
阶段
程 序
需准备的资料
行政管理部门
取得证书
资金投入
项目
前期
阶段
项目建议书(申请报告)
提出项目建设的必要性与依据、拟建规模与地点、资源、条件、投资估算与资金筹措、建设进度安排、效应分析。
发改委以计划管理为主;规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址;经济、计划、建设等部门参与初步设计与方案审批。
前期工程费用:包括调研评估费、设计费、地质勘探费、行政事业性收费、前期其她费用等
项目选址方案
项目核准或备案资料:
申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。
设计任务书、投资计划
初步设计(建设方案)
项目
准备
阶段
施工图设计、图纸审查
办土地使用证:土地出让合同、交费证明等;
办规划许可证:申请报告与发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图与建筑设计图;
办施工许可证:土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。
国土局、建设局、规划局
1、《国有土地使用证》
2、《建设用地规划许可证》
3、《建设工程规划许可证》
4、《建筑工程施工许可证》
1、土地费用:包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等,占比较大;
2、前期工程费用:包括三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其她费用等
项目征地、报建、招标
土地、环保、
消防、人防、
规划、建设等
行政管理部门
项目
施工
阶段
组织施工(安全、监理)
质量监督记录、分项(分阶段)工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。
建设局
1、基础设施建设费;
2、建筑安装工程费,占比较大;
3、公共配套设施建设费;
4、开发间接费用
项目
竣工
验收、结算、备案
验收备案资料:验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明,规划、消防、环保验收证明、质量保修书。
建设、规划、
消防、环保等
房地产项目开发流程与业务流程
房地产项目开发流程与业务流程
房地产项目开发流程与业务流程
验收
阶段
行政管理部门
资料整理归档
建设档案馆
产权登记、物业管理
办产权证资料:土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防与环保验收证明等。
房地产管理局
二、我们以某地产项目为例,其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示(仅供参考):
序号
项目名称
投资额
占比
估算说明
1
土地费用
161620
38、50%
包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等
2
前期工程费用
14647
3、49%
包括调研评估费、设计费、地质勘探费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其她费用等
3
基础设施建设费
20320
4、84%
包括供水工程、供电工程、雨水污水工程、热力工程、燃气煤气工程、智能化工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其她配套等
4
建筑安装工程费
117475
27、98%
包括地基处理工程、建安费用、分包工程、甲供材料设备采购等
5
公共配套设施建设费
28869
6、88%
包括人防车库、地下车库、教育配套、配电设施用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其她配套等
6
开发间接费用
1387
0、33%
包括咨询评估费用、工程监理费用、物业费用、施工、采购、设计合同印花税等
7
管理费用
4878
1、16%
按开发成本的2%测算
8
财务费用
9225
2、20%
按基准利率三年测算
9
销售费用
9421
2、24%
按销售收入的2%测算
10
开发期税费
46539
11、09%
按销售收入的7%测算
11
其它费用及不可预见费
5439
1、30%
取2-5项之与的3%
项目总投资
419819
100、00%
房地产项目开发流程与业务流程
房地产项目开发流程与业务流程
房地产项目开发流程与业务流程
三、房地产公司项目开发的内部工作流程:
房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5个阶段:获取土地——开工——开盘——清盘——入住。
1、获取土地阶段:
土地获取阶段:包括土地信息的收集、价值判断,寻找合作资金,投标摘牌,签订土地出让合同,