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珠江荣域临街商铺营销执行方案
第一部分 项目分析
1、 项目概况
２、 项目产品定位
第二部分 销售策略
１、销售总体策略
2、入市时机和销售前提
3、内部认筹及解筹
4、销售策略
第三部分 宣传推广策略
营销目的
推广时间表
阶段推广执行细节
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媒体投放
前 言
本案作为郑州西南区一个经济适用房小区临街商铺项目,应有系统的推广思路。如何在竞争激烈、政策千变万化的房地产市场，以最小的资金投入,在最短的时间内,博得最高的投资回报,是本案推广的出发点和最终目的。
因此，在本案的推广中，始终坚持两点:
一、要重视关系营销和客户资源管理,注重进行客户口碑宣传。
二、本案的经济适用房形象促进商铺销售,以经济适用房塑造企业形象，以商铺赢企业利润。
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第一部分 项目分析
１、项目概况
１．１ 项目位置
本项目位于郑州西南郑密路与区域支线张魏寨北路交叉口的西南段,区位属于典型的都市发展改善型居住带，地段商业及相关生活配套设施还都处于十分落后的阶段,本案位于郑密路西侧,长江路、嵩山路、航海路环绕。
整个小区建筑面积８５000平方米 ,其中临街商铺近万平米,整个商业街呈“Ｕ”字型分布,只有一面临主干道 ;其它两面则面向内街,商业经营价值相对不高,这将直接影响这部分铺面的销售价格。
地段整体属于典型的城市中低档改善型居住区域，虽有一两个定位较高的项目,但它们仍很难改变区域的主体属性。这使得项目很难走区域集中零售经营型商业体的模式;同时项目的商业面积又大大高于社区生活服务配套的需求,这使得项目仅靠服务型商业体又不可能完全消化，即使能消化,由于社区服务型经营体的低租金，也会便项目的价值大大降低。
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为了避免项目纯服务型经营定位带来的低售价，我们只有在不完全违背区域特性对商业经营限制的前提下，采取有效区域经营性商业与合理社区服务型商业体结合的运作模式，它不仅可以实现商铺的有效消化，更重要的是可以帮助项目取得更大的经济效益,即把项目临郑密路的铺位作为区域经营型商业体打造,即想办法前期引进租金承受力强的业种进驻,如:中西大中型餐饮、大中型休闲娱乐商业等,这样不仅能带动整个项目商业价值含量的提升,还利于以点带面加快其它部分的销售,而把两条内干道的铺位完全作为社区服务型商业拆分出售即可。
项目基本经济技术指标
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楼号
类别
面积
位置
１号楼
单层街铺
㎡
留园北路
2号楼
单层街铺
㎡
留园北路
单层内铺
㎡
小区道路
13号楼
单层街铺
９90．２8㎡
张魏寨路
１４号楼
单层街铺
㎡
张魏寨路
15号楼
双层街铺
2３８8．３㎡
郑密路
双层内铺
14１．６2㎡
小区道路
16号楼
双层街铺
㎡
郑密路
双层内铺
㎡
小区道路
面积总计：㎡
结合项目推广需要，结合项目情况,对外宣传为:一万平米建筑面积
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项目SWOＴ分析：
优势:
正在不断加速发展与成型的郑密路生活板块,带来了大量的潜在商业服务需求,这为商铺的消费提供了市场可能。
项目所在地段即郑密路项目段现实有效临街商铺供给严重不足,尤其是随着郑密路整修工程的完工。将使地段中高档商铺显得更为稀有。
规划发展方向将为项目地段带来无限商业价值的升值空间
劣势:
地段商业价值不直接被潜在消费者认可,(由此造成的低价认识,或消费不认可,是我们首先要面对的）
郑密路的商铺竞争力明显低于同区位的长江路、嵩山路及桐柏路,(由此可能形成的区域对比消费,是我们接下来要解决的)
地段商业消费绝对人流量不太，区域居民日常型消费偏重于超市、大卖场等集中商业体
项目周边市政配套仍不完善,(这将对本案周边商业氛围的形成与认可,造成一定困难)
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项目本身物业型态的价值均好性较差,(这可能会影响项目整体的消化速度）
机会:
区位整体商业认可度及商铺消化率较高，(因此客源不应是最大问题)
区位同类型商铺虽多，但真正具备竞争力的较少,(这就是为什么在区域存在，高价的正被抢购，而大量的低价铺位却无人问津的原因之一)
区位商铺营销手法较落后，(大量潜在的需求还远未挖掘出）。
威胁:
区域商业还不具有跨区域吸客的能力，其商铺消化应还主要在本区域内,(因此本区域商业消化存量的项 目释放能力,将是我们营销成败的关键之一)