文档介绍：工程分析
工程用地周边环境分析
工程土地概况
本地块位于洛阳市北入口城郊结合部位。纱厂路立交桥以北，机场路南端。该工程背靠中建二局二公司家属院，紧邻防洪渠，毗邻机场路，东面为烈士陵园及铁道部隧道局家属区，南面为史家屯村。地块呈不规那么梯形状，占地37032㎡，建设用地31424㎡，规划绿地11350㎡，机场路至工程用地间为30米宽的绿化带。本工程位置四通八达，向北直行即达牡丹园和机场，向南即到纱厂路立交桥，地理位置优越。
工程周边环境状况
本地块地处邙山，周围无大型工厂，无工业废气、废水污染的担忧，空气质量优良。附近虽有黎明化工研究院，但其业务主要以设计研究为主，不会对居民健康带来危害。位于本工程对面的烈士陵园环境幽静，空气清新，已成为附近居民晨练的最正确去处。工程前面的规划绿地对提升工程的品质有很好的促进作用。唯一缺乏的是紧邻的防洪渠河道堵塞、垃圾成堆，渠水断流，但是防洪渠的治理工作已纳入市政规划，不会对工程构成威胁。由于本地块周边大多为居民区，只有东侧机场路的车辆有些噪音，所以噪音污染不重，由于本地块地处城郊结合处，周围安防设施就少，人文环境弱，但由于近期中心血站的兴建，以及机场路两侧绿化的治理，还有郊区房地产开发公司的碧云小区的待建，社会治安和居住环境都会得到近一步改善。
工程用地周边市政配套设施状况
虽然工程周围有二局二公司家属院这样大型的住宅区，但其完善的社区效劳一般设在小区内，而且效劳对象是本单位居民，一般不对外效劳。史家屯周围虽有医院、饭店、超市等设施，但规模一般不大，档次也不是很高，效劳面也不全。稍远一点有几座大型批发市场：食品城、图书城以及锦远商贸城。文化教育方面有市警校、市卫校、二局二公司中小学。医疗卫生方面有二局二公司医院的隧道局中心医院。但娱乐设施、运动场所、生活效劳等设施欠缺。
区域房地产市场现状及开展趋势
1、区域房地产市场概况
工程所在区域现有楼盘近十家，其中经济适用房一家，其余均为低档商品住宅，随着该地区房地产市场规模的扩大，楼盘的不断增加，以及周围生活环境、自然环境污染状况和教育条件的改善，选择在该地区置业的消费群体也会相应地增加。所以，选择在该地区做工程，其前景和市场潜力都是比拟广阔的。
2、区域竞争楼盘分析
从该地区住宅情况来看，建筑形式均为多层商品住宅，价格在980～1200元/㎡的工程较多，如：三鑫小区、润鑫嘉园等。本工程的直接竞争楼盘是美好家园〔其绿化率到达36%以上〕，目前正在进行地基处理，销售方面已经开始内部认购，其价位及市场定位经调查暂无确定，但其规划布置上看与本工程相差无已。要在此根底上抢占市场，只能在物业配套、物业管理、营销推广上加大力度。另外，位于建华玻璃厂附近，占地近70亩的
“润鑫嘉园〞与聚客隆家电市场对面的“三鑫小区〞将会使本工程丧失一部份客源。
3、区域住宅总体供求现状
据调查，该区域购房阶层主要以中青年为主。30～50岁的市民欲购房者占总数的35% ，其中，二次置业者群，占55% 。该地区房地产市场上无适合的商品住宅，也没有一个在楼盘品质、户型设计、物业配套、绿化、景观等各方面都有较高标准的楼盘工程。所以，市场供给情况与市场需求不相符。此外，工程所在地房地产市场属于未被大量开发的地段，有很乐观的市场消费潜力等待被开掘。调查结果说明，工程所在地有很强烈的房地产消费倾向。
土地SWOT分析
工程地块的优势
A、工程地段位于郊区，环境幽静、空气清新，适合开展居住小区。
B、该区目前无大的开发商进驻。
C、工程周边在建工程较多，会造成周边土地大幅增值。
工程推广时应宣传工程的增值作用，形成分期开发、初期低价入市思路，形成增值空间，营造小区人气，后期逐渐价格攀升，随工程自身条件的日益完备，以及各方面的进一步到位而增加价格，以拉动二期销售。
工程地块的劣势
A、工程地周围配套设施缺乏，会对生活带来不便。
B、工程地段仅有51路公共汽车经过，交通有待进一步改善，随着工程的规模开展,应设置一条专线直通火车站。
C、工程毗邻防洪渠，政府在近期内不会有大的动作对其进行治理，会给工程造成一定的负面影响。
D、邙岭立交桥至工程所在地，坡度较大。
E、工程在市民心中属偏远地段，难以吸引市场关注。
F、缺乏明显的景观环境优势。
G、消费者有“生在苏杭，葬在北邙〞的心理阴影。
工程地块的时机点
A、洛阳市的房地产开发不充分，营销手段相对落后。
B、洛阳市的二手房市场激活蓄势待发。
C、该区域的地价，造价较低，有利于开发企业的本钱控制。
F、自然环境有拓展空间，周边各物业的完善将带来土地升值空间。
E、该区域无水准较高的住宅，居民选择空间较小，决定了该地块成为安居置业的首选，房地产需求量将逐步增长。
G、附