文档介绍：g n a f g n a F
Real Estate Consultation
Organization
三江航天鄂州项目市场定位咨询报告
久(G)10287三江航天001号
Fangfang 致呈:武汉三江航天房地产开发有限公司
RealEstate Consultation
项目开发及定位咨询的逻辑思考
Organization
【报告说明】
受三江航天房地产委托,本机构为鄂州牛头山项目提供前期定位咨询服务。
根据咨询合同委托的内容,本机构将为开发商提供本项目前期的市场定位研判及产品
定位咨询服务。在第一阶段过程中提供《三江航天鄂州项目市场定位咨询报告》。
本次咨询从项目土地价值属性剖析出发,通过对市场现状、竞争关系、客源结构及未
来影响的综合分析,客观评估本项目的开发价值,明晰项目的市场定位方向,为项目产品
规划提供市场依据。
期间共调研鄂州及周边城市房地产项目近30个,同时选取国内外十余个可参考案例进
行研究,并随机采访各类客户、消费者、商家300余组。
总咨询师、项目终审:胡宗亘
责任咨询师:贾艳、郑渊、黄婧、陈韡文、陈喆、赵宁、陈念杰、蒋军
联系电话:021-62778222
前言定位不是一句话
不是一个灵感
不是一份报告
它是一个过程
是发现问题的过程
是参与各方——开发商、咨询机构、设计院、营销团队
不断调研、推演、论证、探索的过程
它的核心工作是
发现和梳理地块的价值体系
并因地制宜的给出求实的解决方案
前言作为一家从事房地产咨询14年的专业机构
对于本项目
方方旨在为开发商提供
针对性的、解决实际问题的、可行性强的
决策咨询意见
在前期市场定位咨询阶段
通过对目标市场的调研及分析解读
明晰本项目的
咨询思考路径及市场定位方向
方方咨询
研究体系
1 结合项目立地条件,从项目资源确立定位方向
2 通过案例的成功经验来确立定位
3 从经济、建筑、市场的方方定位理论来确立定位
项目市场定位咨询研究框架
项目开发市场发展住宅市场研究商业市场研究
条件解读空间研判与定位方向锁定与定位方向锁定
地缘条件认知与城市价格、销量产品线观察:存商业环境观察:
项目定位影响与项目开发方向缺度与接受度不足与发展机会
地块条件解析与城市发展能级对产品设计观察: 大型社区配套商
项目定位影响项目定位的影响现状与突破方向业成功案例借鉴
企业开发目标与城市发展规划对客源观察:需求需求调研:消费
咨询需解决问题项目定位的影响与产品配臵方向者及商家访谈
最新政策走向与产品折溢价观察: 酒店市场研究:
市场影响解读产品组合选择现状与发展空间
大盘溢价能力观
察:高溢价产品
元素的引入
物业发展建议
Chapter 1 项目解读——疑虑与咨询要点
地块的先天条件,决定了我们市场研究和规划定位的方向,这
始终是决定我们一切行动的出发点
[调研主题] 1、地块区域认知 2、地块开发条件 3、企业开发目标
地块区域认知与定位影响
——我们所在的鄂州是一个怎样的地方?
——项目所在的洋澜湖东岸是一个怎样的地方?
城市认知
城市认知:8+1城市圈核心辐射区,一体化进程促动城市发展
武汉东大门
鄂州是“8+1”城市圈最具地理优势的城市之一,毗邻武汉,鄂
州经济总量的40%来自于武汉企业,在资源对接上优势明显;同
时也是全省城市化水平和地均产出排名第二的重要工业城市
武鄂黄城市一体化加快
在建的武黄城际铁路和汉鄂快速通道计划于2012年初建成启用,
联动效应将有效推进城市一体化进程,加速鄂州城市发展
城市正经历一轮发展扩容
鄂州正处于城市建设开发的高速发展期,城南大规模的商品房建
设展现了鄂州城市建设的成果,随着“东进西拓”规划的确立实
施,城东开发即将全面启动
鄂州城市建设呈现出加速发展态势,真正的需求是城市发展扩容与城市档次的提升
城市区位
城市区位:城市毗邻武汉,地缘优势突出
鄂州市区距离武汉不足30公里,是8+1城市圈中距离武汉最近的城市,地理优势突出。同时,作为直通武汉市区且唯一
串联国家级产业园区——东湖高新区的城市连接带,鄂州在城市产业转移上的资源对接优势十分明显,据统计,鄂州经
济总量的40%来自于武汉企业,远高于其他8+1城市
数据充分表明:
鄂州具备了8+1城市圈最佳对接条件
它对鄂州未来发展的影响是: 东湖高新区
中心城市级差地租的放大,以及城市发展扩容所形成的外导效应,将加速武
汉与周边地市的客源双向互流,作为毗邻武汉的地城市,鄂州在吸纳武汉导