文档介绍：绿城‖彭州项目 整体定位及物业发展建议
发展环境综合调研
区域房地产市场综合分析
区域住宅市场供需特征分析
区域住宅市场典型案例分析
商业&商务城市综合体环境分析
典型商业&商务城市综合体案例分析
项目所在区域商圈调研
项目地块开发条件再调研
阶段发展环境总结和预判
区域现实客群需求及消费习性研究
本案住宅潜在客群需求意向研究
经营者深访调研
专业人士深访调研
市场需求调研总结
第二阶段
市场需求调研及前期预判测试
第一阶段
区域房地产市场发展环境调研
宏观环境分析
项目基地分析
本案商业物业发展特征梳理
项目住宅发展方向锁定
各商业物业发展定位
项目定位总结及延展
全案发展建议
项目运营经济测算
第三阶段
整体定位及相关物业发展建议
2010/08/12
2010/09/12
2010/09/22
2010/08/25
结合第一/二阶段工作成果,锁定项目整体定位及相关物业发展建议。
项目商业部分发展定位
项目住宅部分发展定位
项目全案发展运营建议
全案发展经济效益预演
汇报纲要:
商业篇
全案商业发展思路
本案既定商业发展方向
本案商业地块体量配比
在“风险控制最小化”的原则基础上,预计项目
商业地块建筑总体量可达76421㎡。
其中,为了确保项目商铺品质与溢价空间
可安排具有一定的规模和聚集效应的3-㎡。
40000㎡的商务公寓,即可分摊商业体量,又可同时兼具商务办公/酒店式公寓及小户投资功能,促进资金回流。
基于既定商业发展方向的打造思路
工区
避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。
借势丹郡片区商气,通过具有一站式消费业态组合以及休闲娱乐类业态上下游产业链的带动,有效吸引老城区/牡丹新区/石化基地以及工业配套区人气,形成到达性极强的城市级休闲娱乐类产业聚合地。
思路一
以差异化策略为发展基点
思路二
以特色符号创建
主题概念
思路三
以业态链条聚合商气人气
借势牡丹新城区域城市化进程,通过特色商业业态的引入,有效吸附城市偏高端休闲娱乐消费群体,形成彭州特色消费聚集地。同时通过具有前瞻意识的立面符号及个性化元素应用,形成极具都市感的差异化特质,从而实现城市形象占位。
锁定本案商业主营业态及体量
目标主营业态市场空间探讨
偏高端休闲娱乐类商业
彭州市休闲娱乐类商业现状
市场潜在商业消费者需求
整体档次偏低且分布零散
缺乏品质及特色商业业态
缺乏一场式休闲消费场所
无法满足偏高端休闲娱乐商业消费需求
需要偏高端商业消费场所
需要一站式休闲娱乐基地
需要有档次的商务接待点
无法满足偏高端休闲娱乐商业消费需求
偏高端休闲娱乐类商业具有良好的市场基础以及发展空间
锁定本案商业主营业态及体量
目标主营业态市场空间探讨
写字楼商务办公类商业
彭州市商务办公类商业发展现状
市场潜在商务办公类需求趋势
多以街铺租赁形式办公
多以住宅兼容形式办公
多以单位自建房办公
真正意义办公商务楼尚未形成
中石化相关衍生产业单位
工业基地相关产业单位
城市实力成长型企业
多元办公需求较大
潜在需求需要引导
潜在商务办公功能需求未被激发,市场机会有待引导与释放