文档介绍：1城市房屋拆迁中城市房屋拆迁中补偿评估问题的探讨补偿评估问题的探讨注册土地估价师注册土地估价师注册房地产估价师注册房地产估价师孙琳孙琳房地产经纪人房地产经纪人山东省山东省““十佳十佳””房地产估价师房地产估价师高级工程师高级工程师英国英国 RICS RICS 资深会员资深会员 2 2 ?城市房屋拆迁是当今各级政府非常关注的工作,国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求,但各地执行不一,大多以房地产市场价格体现补偿,掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出,成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”,其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格,合理确定补偿金额, 是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。 3 3 ? 2006 年4月 30 日,省土地估价师协会批准立项,由我公司承担开展了《城市房屋拆迁中涉及土地补偿价格评估理论与方法研究》;今年 5月份,该项研究已经省国土厅组织专家进行了鉴定,专家给予了很高的评价, 认为该项研究填补了国内空白,今天借此机会向各位同行简单介绍一下主要内容。 4 4纲纲要要一、房屋拆迁现状二、房屋拆迁补偿评估的理论思考及方法研究三、补偿评估工作建议四、通行权、地下建设用地使用权评估的探讨 5 5 一、房屋拆迁现状一、房屋拆迁现状(一)城市房屋及土地产权的演变城市房屋拆迁的目的不是为了拆而拆, 而是通过拆迁取得被拆迁人的土地,进而实现土地利用效益的最大化。新中国成立以前,土地、房产实行私有制,个人可以获得土地和房产的所有权。 6 6 新中国成立后,我国城市房屋及土地产权的变革过程如下: 第一阶段:初始阶段(建国初期至 1976 年) 1953 年开展了第一次全国房地产总登记,确认了房地产产权归属,建立了房地产管理机构。至文革期间,国内基本上不存在了私产,公民的财产权利已不复存在,私产房被任意强占或收为“公有”。7 7 第二阶段:复苏阶段( 1976 年至 1987 年) 1982 年《宪法》确立了土地所有权的“二元结构”,明确了城市的土地属国家所有。 1985 年,进行了全国房屋普查。 1987 年国家在全国范围内进行房屋所有权登记和土地详查。 1986 年6月 25 日全国人大颁布了《中华人民共和国土地管理法》,同年,国务院成立国家土地管理局,标志着国家对土地实行了统一管理。 8 8 第三阶段:现行阶段( 1988 年以来) 1988 年《宪法》修正案,同时修改了《土地管理法》,突出了土地使用制度的改革,规定了“土地使用权可以依照法律的规定转让”。 1988 年国务院印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。国务院于 1990 年颁布了 55 号令即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 1994 年,全国人大常委会颁布《城市房地产管理法》。 2002 年国土资源部出台 11 号令。 2007 年 10 月1日起施行《中华人民共和国物权法》 9 9 城镇土地使用制度和住房制度的改革,形成了房地产产权多样的格局: 就房屋而言,有公产房、直管公房、单位自管房、城镇私产房; 房屋所占用的土地使用权从类型上看有划拨土地使用权和出让土地使用权。不同土地和房屋产权的房地产取得的成本不同,产权人享有的权益不同,收益、处置适用的政策法规不同体现其市场价值不同。 10 10 目前我国城市房地产产权关系特别是土地产权非常复杂,因此在深入分析房地产产权属性及产权关系过程中,应充分区别土地产权,并在拆迁补偿中充分尊重土地产权的基础上,做到公平拆迁,合理补偿,才能优化土地利用结构,提升城市品位,促进城市社会经济健康、协调和可持续发展。