文档介绍：金湾名街业态整改可行性分析房地产营销策划方案全解析目录序第一章项目商业现状一、项目概况二、销售现状三、项目原存在问题剖析第二章项目业态调整建议一、为什么给本案重新定位二、如何给本案重新定位三、重新定位后的规划布局第三章项目推广方案一、前期推广阶段二、中期推广阶段第四章总结余源鹏老师领导智地网同仁已研究编写近百本房地产图书。为满足广大房地产从业人士的学****需要,余源鹏老师在智地网提供数百万份房地产资料供免费下载, 并在全国每月举办近百场房地产、商业地产培训课程!同时余源鹏老师每天做客智地网,为广大房地产从业人士提供免费咨询。序?本案位于田家庵淮滨路南侧,是田家庵城区商业中心位置。周边依次是东城市场和金太阳广场里两个大型商业区。可以看出,本案所处大环境的商业氛围是浓厚的,交通条件是便利的。按常理来说,金湾名街凭借周边成熟的商业氛围,本案应该是人流积聚地,但实际其经营状况较为清淡。?从近期我方工作人员对该段市场调查分析来看,金湾名街虽有地段优势,但是物业管理混乱,经营无序,商业聚集不起人气。?所以,我方将结合目前金湾名街实际销售、经营状况,分析淮南商业地产整体形式以及淮南居民的生活水平和消费状况,提出可行性强的修改方案。第一章项目商业现状一、项目概况本案占地面积 27000 平方米,商业面积 30000 平方米,共有 10 栋楼, 3个广场, 2个主入口。本案呈南北走向,横贯湖滨路与青年路, 北临老商业中心——湖滨路,虽然该段路具有一定的人流,但是老城区的环境已给市民留下脏、乱、差,交通拥挤,产品低廉的商业形象。北入口处的红府超市作为本案的商业领航标志,实现了商业街北端的部分人气、人流的聚集。南入口位于青年路,不管人流、车流都不及湖滨路旺盛,所以该入口处的人流相对较少。二、销售现状本案属于纯商业楼盘,共有商铺 300 余套,每套面积在 30 — 50 平方米左右。分一、二层单体销售,现一楼商铺占有较大优势,已经销售 70 %左右, 二楼销售存在一定难度,商铺基本未去化,现以市场最低廉的价格租赁给温州古玩协会,但是经营状况也很惨淡。三、本案问题导析市场调研不充足物业管理混乱市场定位缺乏创新商铺经营布局不合理商业形态单一销售周期长, 负面效应多市场策略问题导致销售市场存在一定抗性三、本案问题导析?前期市场调研不充足: 导致没有找到充分的市场支撑点满足客户群的消费需求。?市场定位缺乏创新: 没有明确市场定位,,无法聚集人气。?商铺经营布局不合理: 服饰、鞋类、箱包经营布局混乱,商业不集中。?物业管理混乱: 名为步行街,实为机动车、自行车、人流共通的街道。?商业形态单一: 购物是金湾名街的单一商业支撑,其中商品也只是以服饰为主,美食、休闲、娱乐等配套商业形态基本没有跟上,这是导致人流有限的主要原因之一。?销售周期长,负面效应多: 造成经营户缺乏继续坚持下去的信心。?市场策略问题: 二楼以惊人的廉价租售给古董商,对开发商、经营户都没有好处,阻碍了商业街的长远发展和增值空间。第二章项目业态调整建议一、为什么给本案重新定位? ?什么是项目定位一个项目的定位应该是根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的具体情况,设计符合市场需求的物态。而对于本案来说,步行街的业态定位并没有找到淮南消费市场的真正需求点,导致金湾名街虽然空有名声在外,却不能真正实现市场的需求价值。