物业返修管理办法.docx

文档介绍：..
物业返修管理办法
HLBWY-GG-FX001
编制部门：品质中心
w
..
目的
为了保证工程维修工作顺利进行，提高客户报修的处理效率与效果，提升客户满意
度，根据各项目实际，结合过往维修实践中遇到的问题，特制定本办法。
围
适用于集团省外已办理工程结算验收项目的维修管理。
职责
责任部门 / 岗位
职责
频次/ 要求
总经理
重大问题协调
2 个工作日
维修督导与资源调配、协调
及时
品质中心
协助项目与地产之间交付、结算移交验收
及时
区域负责人
负责与地产项目、施工单位之间协调、资源调配
及时
项目负责人
负责移交验收统筹工作，维修质量监督与协调
及时
项目工程部
负责移交验收、维修工程量评估、监管与质量验收
及时
项目客服部
接待业户的维修报事及对维修工作进行跟进与完成的确认
及时
类别
A 类维修问题
指施工保修期已过期而两书保修期未过期的户工程问题。
B 类维修问题
指地产结算验收切割整体打包并划拨维修费予物业，由物业维修的工程问题。
C 类维修问题
指地产结算验收切割后仍处在保修期的工程问题。
D 类维修问题
w
..
指两书保修期及施工保修期过期，公共部位存在重大安全隐患或重影响基础业务品
质的工程问题。
原则
五优先原则
影响客户基本生活的问题优先。
业主户问题优先。
已售的房屋维修优先。
零星小修优先。
涉及民生问题的水、电、气、供暖、电梯等问题优先。
各类型维修问题维修原则
类维修问题
单笔维修费在 1000 元以，每月 5 单以下的维修可由物业区域负责人审核把关后，
项目可直接安排维修（各区域涉及维修的面和移交时间差不一，区域负责人每月的权
限围详见附表及权责手册） ，维修费用由客户部每月统一汇总报备报批。单笔维修费
在 1000 元以上的则打报告报公司审批，批复后可进行外委维修。
单笔维修费在 1000 元以而零星小修数量较多（ 10 单以上或总费用超过 1 万元）
的维修，统一打包报公司审批。
类维修问题
“结算切割”工程问题维修按切割清单及扣款划拨情况，优先考虑户的维修，公
共部位根据轻重缓急逐步进行维修。
优先由原施工单位进行维修，如原施工单位不予维修则委托第三维修单位进行维
修。
委托第三进行维修时，需格对维修工程量、维修报价进行核实、核查，所维修产
w
..
生的费用不能超过所结算费用的 80%。
非结算验收切割清单问题点的返修费用不能用切割款支付。
类维修问题
保修期工程问题先发《工程质量问题维修通知函》至责任单位维修，责任单位不
接受通知函及未按限定时间去完成维修的则启用第三维修， 并发《质保金扣款通知单》
予责任单位，维修费用由地产成本管理部门在责任单位质保金里扣除（金额按《质保
金扣款通知单》）。
未进行终验的项目，对于质保金申请流程必须格把关。
质保金支付的 OA 流程，无法驳回时，可在审批环节提出异议或详细体现所存在
之问题，交由公司处理。
无论问题是属于显性或隐蔽工程，物业的主体责任是问题点的全面汇总和及时上
报。
在通知原责任单位进行质量保修不履行而委托第三维修所产生的费用，物业每两
个月汇总至地产成本管理部门验证后转送集团财务中心将费用结算至物业。
原责任单位保修期满申请质保金时，物业组织原责任单位和地产项目部共同验收