文档介绍：编号：
时间：2021年X月X日 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：
贞
编号：
时间：2021年X月X日 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：
居住型物业企业危机管理论文
一、居住型物业企业的发展现状
（一）物业费缴费率低
天津市A物业管理有限公司为例，其对滨海新区某一普通住宅项目进 行物业管理，自2012年5月起一期业主办理入住，截至到当年年底共有312户 居民进住，我们就以这312户居民为样本，观察其物业费的缴纳情况。2013年7 月之前按时缴纳物业费的业主是312户，物业费缴纳率为100%,数字让人欣慰, 但这一现象是由于办理入住手续时必须预付1年以上的物业费的硬性规定所实 现的。从2013年8月起，按时缴费的业主逐渐减少，截至到2015年3月底，按 时缴纳物业费的业主仅有124户，还不到所观察的业主的40%。整个物业费的缴 纳情况呈现出随居住时间增长，按时缴费人数逐渐下降的线性关系。
（二）建管不分家
虽然一直呼吁物业市场化，且物业服务企业也具有独立法人，但大多 是由房地产开发公司出资控股，这就是人们所说的“父子关系〃。天津市的物业公 司也不例外，亲密的关系导致诸多问题的出现。例如，在价格方面，本应由物业 企业对物业服务的价值进行衡量测算后，与业主协商定价，而现在往往是由控股 的股东来决定，即房地产开发公司定价，从而导致价格机制失灵。更有甚者，房 地产开发商为了销售业绩，将物业服务作为赠品，送给业主，严重损害物业企业 的利益。另一方面，开发商在选择前期物业企业时，直接选聘自己控股的物业企 业，并没有通过公开招投标方式择优聘用，导致市场竞争机制失灵。第三，由于 有房地产商做靠山致使这些附属的物业企业不思改革，不求上进，却仍未被市场
编号：
时间：2021年X月X日 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：
贞
编号：
时间：2021年X月X日 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：
淘汰，而独立的物业企业却因生存困难，被迫退出市场，致使市场退出机制失灵。
（三）房地产开发公司遗留问题多
天津市B物业有限公司，负责河东区某超高层住宅小区的物业管理。
由于开发商违规建房，，而实际面积却有16万多 平方米之多，即使全体业主都按时缴纳物业费，物业公司依然亏损。在此情况下， 开发商与B物业公司签订了另外的合同，即由开发商弥补因面积不足产生的物业 费，但是开发商并没有履行合同，目前已经拖欠物业公司费用570多万元，物业 计划撤出。而此时业主无法联系到已经撤出项目许久的开发商，只能将矛头对准 物业公司，希望其解决开发商遗留的问题，致使物业公司腹背受敌，陷入危机。
二、危机形成的主要原因
造成上述危机的原因很多，但究其根本不外乎以下4点：
（一）前期对业主的需求了解不够深入
业主的消费需求，需要以一定的经济支付能力作为支撑。只有当衣食 住行基本需求得到满足后，仍然有多余的消费能力，才会去追求更高层次的需求, 对于居住来说就是“如何住得更加舒适〃，才有可能希望享受更好的物业服务。同 一个物业项目的业主都具有不同的收入水平，因此很难保证业主对物业服务