文档介绍：撇开表面看土地本质
目前区域环境客观陈述
城市进程模糊带:地块东接经济开发区,西接白云山板块,作为被城市进程遗忘的边缘地带出现;
道路系统整体堪忧:除南沿三环东路外,地块三面皆为规划路;三环东路作为快速路,车流大、难以吸引人停留;
常驻人口素质偏低:地块除北面煤机西村,西近香槟城和瓦房二期,其余为棚户区,东部成熟住区形象有待培养;
商业环境较差:以香山物流、各大品牌汽车4S店为主,缺乏居住所需的购物、就医、入学等常规生活配套;
短板
不容乐观
4S店
香山物流
棚户改造区
本案
本案
一张白纸更好做文章
契机
不可小觑
多重空白凸显潜质所在
主题商业有需求无供应:周边商业以物流、4S店为主,餐饮、娱乐、商务、日需主题商业尚无;
高档住宅有需求无供应:区域情结的刚需客户、经济开发区刚需或投资客户,两大东部置业群为住宅注入源动力;
交通路系有望带来人气:三环高架下半年动工、轻轨即将建设,将形成三级城市道路系统,聚引人流产生消费;
政府卖地推动区域发展:瓦房二期已被售出,一期C/D商业地块售出在即,板块3~5年内有望成熟。
一块地,分两级,危与机同在
本地块作为瓦房片区区域大改造先期出让的土地,极具历史意义:
是落后时代的凄荒地,亦是引领区域的先驱地;
可以跟随市场、附庸流俗,亦可开拓创新、树立标杆。
准确定位,是决定本地块成败的关键。
如何化解逆势,扩容优势,都将纳入项目定位的思考范畴。
作为第一个吃螃蟹的开发企业,我们认为,这一次恒邦泓观公司并不是在寻常的造房卖房,而是肩负着更高的城市运营视野和使命,企业品牌的建立、开发利润的获取,将在本地块传奇演绎。
可以确定的是,恒邦泓观必须摆脱区域滞进现状,带领瓦房片区从大东区中杀出来,更必须跳出大东区最大程度辐射市区,因此在大东区一帜独树的立足,将成为地块开发运营的地段平衡点。
2011年,恒邦泓观置业承担大东区使命
“好项目,自然风险性也是最大的”
前文已述,本地块优劣两级分势明显,带着战略的眼光审视一切,可以发现存在的缺陷正是我们拨乱反正的依据和逆向改造的基点!
被遗忘的地段、被压抑的市场
看似平静的表面下,实则暗藏着更汹涌的机会。
“任何事情只有带着挑战的姿态终究会取得最后的胜利”!
开发的过程正是不断发现和纠正问题的过程,于此,针对本地块兼顾品牌和利润共存的开发期望,特提出五大挑战:
使命背后,面临五大开发挑战
政策调控严厉、区域发展缓慢,项目开发思路如何确定
挑战一
2010年全年出台调控政策总十条,政府决心由此可见坚定,楼市烟笼雾罩,本项目在迷雾中如何确定方向,是被动等待调控结束还是逆流而上选择更具可持续性发展的新思路?
另,下淀瓦房板块虽隶属鼓楼区,但处在边缘地带,大住区氛围薄弱,单靠本项目一己之力是否足以支撑整个板块的崛起?
商业和住宅之间,如何通过互动实现整体利润平衡
挑战二
在借市就势大宏观环境的前提下,我们不能忽视项目内部之间的有效资源互动。短期内商业地块价值难显,盈利重心自然偏移住宅地块。
所谓合适的就是最好的,常规住宅带动商业的销售思路更加契合本项目。在本项目前期定位的过程中,就更应协调好住宅和商业的产品关系和利润平衡点,正式销售将有利于夺取主动权。