文档介绍：住宅小区停车位归属问题刍议
 
 
陆羽 姜武
【摘 要】如今，人们物质生活水平的日益提升，住房需求和购车需求不断增加，同时人们法律意识不断提高，维护自身合法权利的意识逐渐增强，不少小区业主开始探讨小区停车位的归属权问题，并与开发商的属争议日益激烈。本文通过认识住宅小区停车位的概念、性质，分析如今法律界定下的住宅小区停车位归属权问题，以期为小区业主、开发商、物业营造友好稳定的关系，让小区更加和谐。
【关键词】住宅小区；停车位；地下停车位；归属；问题；对策
一、认识住宅小区停车位
（一）住宅小区停车位的概念
很多老小区在规划时，没有充分考虑到业主对于车位量的需求，导致现在不少物业划定小区内的公共区域作为停车空间。之后开发的小区清楚的认识到这个问题，所以在规划时就可以考虑了停车位的问题，利用专门的场地给业主停泊车辆。
（二）住宅小区停车位的分类和特点
随着车辆的急速增加，地面车位已经渐渐供不应求，开发商开始建设小区楼首层架空层和半地下室停车厂，还有的区瞄准地下，陆续开发地下停车场，地下停车场又分为两种，一是地下未封闭停车空间、或部门封闭的独立停车位，二是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库[1]，但是小区停车位归属权的争议也随之而来。
普通的地面停车位，是开发商直接利用小区地面，通过划线的方式，规定特定的用处。在实践中，对地面停车位的归属争论也不大。因为地面停车位一般是开发商提前进行规划的。
车库与车位最大的区别是，车库并不是四无遮挡的，车库除了地面的需求，还有三面墙和一面顶，还有一个出入口，车库对车辆能起到较好的保护作用，但是现在地皮较贵，一般开发商不再设立车库，除非是高档小区。车库有一定私密性、独立性和单一性。
因为地皮越来越贵，开放商不禁把眼光投向了地下，地下停车场在现在比较受欢迎，一是不需要开放商另外多开土地，二是地下车库也对车辆有一定保护作用，但地下停车场在面对暴雨天气时，存在一定的缺陷。
人防停车位，是基于人防工程被使用作为停车位的一种形式。人防工程在不被国家使用时，是闲暇着，这时开发商帮它作为停车位，解决暂时的停车难问题。《江苏省物业管理条例》第66条第2款对人防停车位有明确规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停位出售、附赠。” [2]
现在也有不少开发商利用楼房的半层或者首层，建设停车场，停车场上面再是住宅区，停车场在住宅区下，较为方便，也没有雨雪的担忧，但是对于底层来说，噪音大。这种车位可供多人使用，具有开放性的特点。
二、住宅小区停车位归属权存在的争议
目前，我国针对住宅小区停车位产生的诉讼不少，本文认为业主对停车位归属权不清主要分为以下几个方面：
（一）业主承担了建造成本
业主认为，自己在购房时的付费已经包含车位、车库的建筑成本，这只是开发商刻意提高房屋售价的一种营销手段，开发上再另外兜售车位，获取暴利，还拥有对车位的处分权，业主们并不能证明其可以享有归属权。
（二）已纳入公摊面积
业主认为，自己在购房时承担费用的公摊面积，其实已经包括了停车位面积，自己应该对车位享受使用权，甚至是所有权。而实际上，开发商在建设停车位时，其面积是属于整个小区的面积，建设成本已经通过售房得到了相应回本和利润。但这和上一类型一样，业主并无证据证明房产的建筑面积已被多幢建筑分摊。
（三）是否登記确定归属
开放商认为，必须以登记作为确定地下车位归属的依据。但目前，我国停车位尚没有产权证，业务也没有要求进行登记的意识，从而业主无法证明车库已经登记在小区全体业主名下。
三、住宅小区停车位的法律属性
不管业主和开发商如何各执一词，仍要从法律层面，分析住宅小区停车位的法律属性，因为停车位也是建筑物的一种，所以从建筑物的所有权着手，尝试区分住宅小区停车位的所有权。
（一）建筑物区分所有权概念和特征
首先要清楚建筑物所有权的主体是谁，《物权法》第六章第七十条至第八十三条规定建筑物区分所有权主体是“业主”一方、“开发商”一方和“物业”一方，而客体则包括区分所有建筑物中的专有权和共有权。专有权是指权利人对建筑物中专有部分的专有权利，体现为占有权、使用权、收益权、处分权等，比如，权利人对自己的不动产有专有权，能够居住，出租，出售，物业和开发商无权干涉。共有权是指权利人对共有部分的共有权利，比如小区里的绿化、电梯、路灯等公共场所和设施，业主们享有共有权，业主个人不能侵害其他业主的权利。
本文研究了不同国家的不同做法，在法国是将专