文档介绍：金融评论
2011 年第 1 期
房价与信贷关系研究*
兼论当前房价调控政策的有效性
———
蔡真汪利娜
〔摘要〕本文构建了银行信贷内生情况下房价与信贷的理论模型,并对房价与信贷
数量及信贷价格的关系进行了实证研究,其结论是,在当前中国金融体制下,提高利率的
价格政策以及提高准备金的数量政策都没有起到抑制房价过快上涨的作用。随后,本文
对当前的“新国十条”政策的有效性进行了讨论并提出了房价调控的政策建议。
关键词:房地产价格信贷数量政策信贷价格政策
JEL 分类号:G21 R30
近年来部分城市房价上涨过快中低收入群体住房问题成为全社会关注的焦点正如国务
, , 。《
院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称为新国十条所指出的住房问题关系国
》( “”) ,“
计民生既是经济问题更是影响社会稳定的重要民生问题因此如何保持房地产市场的健康平
, , ”。,
稳发展成为经济调控的重要议题本文从房价与信贷的关系角度出发阐述银行信贷推动房价上
。,
升的内在机理在当前中国金融运行背景下讨论了房价调控的各种信贷政策的有效性
, 。
一文献回顾及评述
、
关于房价与银行信贷关系的文献中较为经典的是的论文
, Allen and Gale(1998) “Bubbles and
建立了房地产市场的局部均衡模型通过对比投资者完全用自有资金和完
Crises”。 Allen and Gale ,
全用银行贷款进行投资时的均衡解得出银行信贷起到了推高房价的作用他们给出房价收益率
, 。
变高的机理是银行中介的存在导致了代理投资问题使得投资者具备了风险转嫁的动机和激励
: , ,
这导致了房价的泡沫此外他们还研究了信贷不确定性对房价收益率的影响其结论是由信贷不
。, ,
确定性产生的泡沫规模比确定性条件下更大王胜对的模型进行了扩展考虑了投
。(2008) Allen ,
资者部分使用银行贷款的情形从而将模型一般化袁志刚和樊潇彦将房地产开发商的供
, 。(2003)
给方程单独考虑然后比较了没有银行信贷条件下和有银行信贷条件下的房价均衡解得出与
, ,
同样的结论该文颇有新意之处是考虑了开发商和消费者存在外生违约概率的情况进而考
Allen 。,
虑了房地产泡沫破裂与违约率之间的关系提供了一个存在迁移意愿的重复购买者模
。Stein(1995)
型考察了住房市场波动的主要因素将购房者分成三类一是不受信贷约束的移动者二是
, 。 Stein : ,
受信贷约束的移动者三是受信贷约束的非移动者第二类购房者受金融约束并选择卖掉老房买
, 。,
入新房他们在住房市场上扮演关键的不稳定角色因为他们对房屋的净需求是房价的增函数如
。, (
果房价上涨这些受约束的移动者将从卖出的老房实现更多收益从而支付更多首付款获得更大的
,
新房根据这一假设推出了市场在上升时期比下跌时期具有更强烈交易活动的结论武康
)。,Stein 。
平和皮舜等建立的模型考虑了二级代理问题即银行放款人与银行利益不一致的情况其研
(2004) , 。
究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加银行信贷供给增加导致房地产价格的上
,
涨二者之间存在正反馈的作用机制
, 。
蔡真中国社会科学院金融研究所经济学博士汪利娜中国社会科学院经济研究所研究员
* , , ; , , 。
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蔡真等:房价与信贷关系研究
实证研究方面的研究表明在引入融资效应后住宅价格对人均收入
,Lamont and Stein(1999) , ,
的变化更为敏感他们将贷款价值比超过的家庭占比作为划分高融资城
。(Loan to Value,LTV) 80%
市超过的比例为和低融资城市超过的比例仅为的标准当人均收
(LTV 80% 25%) (LTV 80% 5%) 。
入都增长的情况下高融资城市的房价增长低融资城市的房价增长为前者是
1% , %, %,
后者的倍多这体现了房价增长中的融资杠杆作用对美国个
3 , 。 Case,Schiller and Weiss(1995) 50
州年这年间丧失住房抵押赎回权的数据进行了实证分析得出的结论是当总体房
1975~1993 18 , :
价快速上涨时按揭贷款的风险可以忽略不计但是一旦房价走平或者上升趋势中断
, , , (level-off) ,
那么按揭贷款的风险急剧增大而当住宅的总体价格开始下跌时按揭贷款的风险将十分严重
, , 。
利用个国家的面板数据对商业地产价格和银行贷款之间的关系进