文档介绍：合同法律风险防范与谈判索通律师事务所彭瑶律师什么是合同?合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。?民事合同?《合同法》规定的合同(非身份关系) 这些行为是合同吗? ?小李去理发店剪头发; ?张伟在家里看了一张碟片; ?渝能壹佰与施工单位签署一份备忘录; ?冯江请棒棒搬家; ?李雷和小陈结婚. 合同法律风险?交易产生合同,交易过程就是合同订立、履行、变更、终止过程。?交易动静交替的过程导致合同风险?法律风险是指在合同订立、履行、变更过程中,应未能正确理解、认识和处理法律问题而导致合同主体遭受损失的可能性。?房地产企业因其业务合同种类及数量较多、履行时间较长、因此其合同法律风险无处不在。?合同法律风险具有可识别性、识别的专业性、可防控性合同的要素?主体:自然人、法人、其他组织?客体:标的物?内容:合同双方的权利义务合同主体?自然人:权利能力、行为能力;(法定代理、委托代理); ?(个体工商户:个人,家庭) ?法人:有限公司、股份有限公司; ?(法定代表人,委托代理人);(委托授权:内容、期限、权限) ?(母公司、子公司;总公司、分公司;集团公司) ?其他组织:合伙企业、个人独资企业、社团、业主委员会?合同的相对性原则合同主体法律风险-1 ?案例: A公司将商场出租给 B公司经营, B公司将商场转租给若干自然人。欠租?半年, A公司起诉解除合同,并要求转租人搬迁。转承租人不同意,继续?使用商场。 A公司想找转承租人收租金,但无法查明转承租人是谁。?案例:过去三年, A物管公司与 B清洁公司签合同,由 B公司为其提供外墙清洗?服务, B公司的接洽人员一直是甲。今年一月份, A公司通知甲派人清洗?外墙,甲仍以 B公司名义派乙前往清洗。后乙摔伤,甲无力支付医药费, ?乙遂起诉要求 A公司承担用人单位责任。经查, B公司营业执照已于去年?底被吊销, 过去甲亦是挂靠 B公司在承揽业务。合同主体法律风险-2 ?:风险类别?自然人:冒名;假身份;民事行为能力缺陷(精神病、未成年);无权代?理;越权代理; ?法人:无主体资格(虚拟主体);无资质(挂靠); 无资格(担保、借?贷);公司登记瑕疵(注销、吊销) ?无权代理(代理权发生变化);越权代理;表见代理; ?法定代表人权限问题、分公司问题、项目部问题、内部机构问题?公章问题?其他组织:同上合同主体法律风险防范?措施: ?交易对方:合同订立前查核营业执照、资质证书、审查签约人资格(授权?书、身份证明、)、履约能力、住所?公司内部管理:建立公章、授权管理制度(控制内设机构、管理人员、?员工) 合同订立?订立:要约、承诺、要约邀请;房地产广告。?预约: “定金”和“订金”; ?合同订立过程中的风险:招投标违法、缔约过失(恶意磋商、欺诈、撤销要约、违反保密、通知等附随义务、合同无效等等)。?防范:遵守诚实信用原则、谨慎使用广告用语、灵活运用定金罚则?案例:购房者要求开发商就楼盘宣传承担违约责任案