文档介绍：1 房地产经济学论文姓名:刘丽蝶学号: 200911008140 学院:建筑工程学院班级:工程管理 2009 级一班指导老师:李猛日期: 2011 年 12月4 日星期日 2 浅谈地价与房价的关系摘要:地价是房价构成费用之一。由于我国土地政策的特殊性,地价不单是房价的一个构成部分,而与房价有了更深一层的关系。本文主要分析地价方面、房价方面来分析它们之间的关系。关键字:房价、地价、土地政策、一、有关地价理论【一】地价的概念在西方经济学中,土地的价格是购买土地或土地的预期经济效益所付出的代价【二】地价的分类(一)按土地使用权交易管理层次划分 1)、基准地价各级土地某一时点的平均价格; 2)、标定地价以基准地价测评的具体宗地价格; 3)、出让底价政府出让时的最低价; 4)、交易地价实际成交价(二)按土地的出让方式划分 1、招标价; 2、拍卖价 3、挂牌价; 4、协议价(三)按土地的开发程度划分 1、熟地价已完成征地拆迁,七通一平等; 2、生地价未完成征地拆迁,七通一平等; (四)按地价的计算方式划分 1、地面地价 2、楼面地价(五)按地价的估算方式划分 1、收益价 2、市场价 3、成本价【三】土地价格的特征(一)土地价格是土地权益价格; 年资本化率土地年纯收益土地价格/?3 (二)土地价格一般是由土地需求来决定; (三)土地价格有强烈的地区性(四)土地价格呈总体上升趋势【四】影响土地价格变动的因素(一)一般因素(对各种土地的价格高低及其变动具有普遍影响性的因素) 1、行政因素(国家干预土地价格,影响很大); 1)土地制度?如:土地所有制; 土地无偿使用土地有偿使用; 2)住房制度?如:福利分房货币分房;住宅供应体系; 3)土地出让方式?如:协议出让招标、挂牌、拍卖出让; 4)地价政策?如:高、低地价政策; 5)税收?如:税额转嫁问题;契税减免;土地增值税; 6)交通管制?如:老金碧路、武城路、正义路与南屏街; 7)行政隶属变更?如:海南建省;昆明五区重新划分; 8)城市规划?如:呈贡新城总体规划;某地区控制性详细规划; 2、人口因素(最主要的社会经济因素) 1)人口密度?人口密度提高带来的正负面影响; 2)人口素质?素质高低人群的影响; 3)家庭结构?家庭小型化带来的需求增加 3、社会因素 1)政治安定状况 4 ?如:香港回归前夕; 2)社会治安状况?犯罪多发区; 3)城市化?城市化的概念;城市病;如:深圳; 4、心理因素 1)交易的心态?如:对成交的渴望程度 2)心理预期?例:追涨杀跌的心态; 3)价值观?例:楼盘洋名现象;风水 5、国际因素 1 )政治对立状况。与其他国家政治对立,遭遇经济封锁,对外经济严重受损, 内部经济受不良影响,地价下跌。?例:我国开放程度与地价的关系。 2)军事冲突。发生军事冲突的地方,无法正常地工作生活,地价暴跌; 3)国际经济状况。外向型国家受全球经济影响大,后者不好,则前者也将不好, 进而影响国内消费与投资,使地价低迷。 4)国家竞争。 6、经济因素 1)国家宏观经济政策?如:财政政策和货币政策中,扩大公共支出和降低、提高贷款利率的影响; 2)经济发展状况?衡量指标包括:国民收入、居民消费、储蓄与投资、物价、利率、就业率等。 3)房地产投机?视具体情况分析,投机会带来三种影响:促涨、促跌、稳定。(二)区域因素(土地所在地区