文档介绍：堰桥项目策划全案
第一部分市场分析
一、无锡房地产整体发展状况
二、无锡房地产未来趋势预测
三、堰桥板块的战略定位
四、堰桥板块内的房地产发展现状
第二部分地块环境分析
一、区位环境分析
二、人口环境分析
三、居民消费分析
第三部分项目竞争分析
一、板块竞争分析
二、品牌竞争分析
三、产品竞争分析
第四部分项目优劣势分析
一、项目优势分析(S)
二、项目劣势分析(W)
三、机会点分析(O)
四、威胁点分析(T)
第五部分项目定位建议
第六部分市场营销策划
第七部分价格策略体系
第八部分售楼中心包装策略
第九部分售楼处组织管理策略
第一部分市场分析
一、无锡房地产整体发展状况
无锡位于江苏省东南部,处于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带。这几年,无锡经济快速增长,呈现良好的发展态势,在一定程度上带动了无锡房地产市场的发展和成熟。
2001年以来,无锡房地产发展迅猛,往往一个新盘刚出来就被抢购一空,市场出现了罕见的“井喷”行情,大部分地区房价也因此翻了一倍。在大部分市民还未“醒”过来的时候,房价已到达了较高的价位。
2003年下半年开始,政府便着手进行房价调控。最主要的是大量推出地块。近来国家又加大宏观调控力度,无锡市房地产市场有了新的动向,整体正处于一种高位整理的阶段。2004年市区前三季度的商品房上市量为290万平方米,市区可供百姓选择的房源已达490万平方米,供不应求的状况已经大为改善,卖方市场将逐步过渡为买方市场。随着开发商手中囤积的大量土地逐批进入建设阶段,开发也进入了增量期,后市商品房上市会增多。预测下一阶段无锡市房地产市场将继续保持较快增速,供需总量进一步趋于平衡,价格增幅渐缓。
同时市场需求持续旺盛,稳中有升。2004年前三季度成交量已经突破了250万平方米,而2003年全年成交量也不过210万平方米。如此旺盛的需求不仅证实了无锡消费者的经济实力,也昭显了无锡楼市的潜力和魅力。
但是也显示出的最大特点是区域发展不平衡。市中心(崇安、北塘、南长三区)土地供应量少,房价偏高,导致商品房成交份额正在逐步萎缩,而新区、滨湖、锡山、惠山四区的份额已经超过半数。一方面显示出先行增值的区域涨幅正在放缓,一方面暗示我市的房价仍有上行的空间。而本项目处于惠山区,惠山区土地广袤,这几年来房地产发展迅速,潜力很大,将逐步成为无锡建设大型城市向北辐射的臂膀。
二、无锡房地产未来趋势预测
市场转入买房市场,消费者心理日趋成熟和理性:这两年,无锡房地产开发用地批租出让的数量已达一定规模,下阶段将迎来新楼盘上市的高潮。就无锡目前的房地产开发量而言,如果仅在无锡市约为220万人口中消化,将是一个漫长的过程,供需总量将趋于平衡。楼市的充盈不但让消费者有了宽松的选择余地,也提升了消费者的消费眼光和消费层次,消费心理日趋成熟和理性。
房价总体将稳中有升,但增幅放缓:支撑房地产上涨主要在于需求主体的可支配收入以17%的幅度递增。但是房价的涨势会进一步趋缓,这是因为在自有住房率已达85%后,在供给较为充分的形势下,改善型和投资型消费者持币观望者会相应增多,从而房价很难快速增长。同时,各大银行抬高了住房贷款的门槛,也严格了审查的手续,部分投机者因此失去了存活的温床,所以房价增幅放缓。
市场持续发展,北区潜力有待挖掘:连年来,中心区、副中心、西区等区域依次经历了快速发展的阶段,而北区和南区房地产开发相对薄弱,发展滞后,这两个区域的潜力只是刚刚开始释放。根据市政府的规划蓝图,无锡城市的舞台上,将出现更多的亮点。本项目所在的北区将是无锡房地产未来的发展方向。
三、堰桥板块的战略定位
2004年是无锡“建设超特大城市”整体发展战略进入实质性发展的一年。随着无锡建设特大城市骨架的拉开,北组团的重点开发核心——堰桥地区作为无锡经济的北翼,战略地位日益显现。
根据无锡市的城市规划,市区城镇布局将形成“1+6”(一个主城区和六个组团)的总体结构框架(如下图所示)。主城区为居住、商贸、旅游、物流、工业等多功能综合发展的城市内核,发展方向为“南拓、北展、东联、西优”。其中北展的重点是推进堰桥地区建设,加强与江阴的联系,这为本项目的成功介入提供了保证。
堰桥在行政划分上隶属于惠山区。惠山区是无锡主城区工业企业北移的重要区域,重要的交通枢纽和商贸物流集散地,是重要