文档介绍：购物中心商业规划思路
购物中心商业规划思路希望你所建设的购物中心独具特色,希望你所运营的购物中心业绩持续上升?这是商业地产投资企业目前最关注的话题。目前业界比较流行的一个词语叫做;规划先行;,这也已经被证明是购物中心要成功的一个基本要点。笔者非常认同商业地产投资商从拿地开始便要进入商业规划的观点,个人以为这是一个购物中心未来运营成功的关键所在。而在近日看到戴德梁行购物资产管理部经理的发言,也谈到了这一点,他表示:建好购物中心之后,才开始对购物中心进行管理,这个时候已经太晚了,正确的做法应该是在设计的时候就对它进行很好的,各种各样的准备(规划),如果不这么做,在未来运营的时候一定会遇见很多问题。而商业规划需要考虑哪些问题呢? 根据笔者多年参与制作商业地产项目可行性报告的经验,不论是国内的商业地产投资商也好,或者是国外的投资机构,我们在报告中经常需要分三大部分去做分析,分别是项目分析、项目定位、收益分析。项目分析项目所处市场状况分析首先,就是关于位置的问题,即我们零售常说的选址。在很多可行性报告里,我们用了大量的篇幅去介绍该项目位置的特殊性、便利性、优越性,无非就是说明这个地址在目前或者未来是可以吸引大量人流的,具有广泛影响力的。在介绍位置的问题上,我们需要较多地去考虑交通因素(城市主干道、车站、地铁以及停车场)、周边建筑因素(包括居民区、写字楼、酒店以及其他配套设施),这些都需要用详实的数据来说明。其次,就是关于人流的问题,刚才已经说了选址是为了说明可以吸引人流,所以人流是非常重要的因素。商业运营需要考虑四个流,包括人流、物流、现金流和信息流。人流是最重要的一个环节,这是因为未来运营必须非常清晰地去考虑商圈内的消费力和消费总量,包括对未来消费总量的预测,对于投资机构来说,商业场所的运营是必须需要人气来带动的,消费的最终点始终是要落到消费者身上,所以对于人流的考虑一直是所有与零售相关的机构考虑最多的问题。其三,就是商圈的问题。现在中国的每个城市,都已经在关注商圈的概念。一个购物中心,虽然影响力可能会辐射到更远,但也必须考虑商圈因素,所处的商圈的消费力以及周边竞争商圈的影响力都是需要考虑并提出解决方案的。如同人流因素一般,商圈内考虑的因素包括城市规划、交通影响力、商圈内消费力等等,可以作为评估的数据可以有城市人均GDP、居民住宅价格、写字楼租赁价格、汽车拥有量等等。第四,竞争对手的问题。购物中心的运营过程必然要归入商业,所以竞争对手的存在与运营能力是要正视的,一个购物中心的投资是巨大的,需要运营的时间也是长久的,竞争对手在本区域的营运业绩如何、营销策略如何、远期规划如何,都是需要考虑的问题,而潜在的竞争对手和未来即将出现的竞争对手也是在思考上不可遗漏的部分。针对竞争对手的各项策略,在规划时必须提出解决方案。项目定位即项目的规划与营运策略首先,购物中心的建筑特点和功能规划是必须考虑的。购物中心的建筑特点会受到比较多的限制,如因为城市规划影响到建筑的外观、入口的布局,所以对建筑特点的把握,势必会影响到购物中心功能的规划。在这点上,必须依靠丰富零售经验的团队来完成,功能规划要兼顾到建筑的特点。其次,商品定位和组合规划。依据此前对商圈、人流、交通等因素的分析,必须做出符合目消费者需求和竞争形式的商品定位以及组合规划,定位中高还是高,或是全客层,将吸引哪些主力店,