文档介绍：前言
通过与贵公司前期的接触与沟通，承接上次我们的营销筹划思路，针对本工程即将进入紧张的开工及开盘准备的实际性阶段。我们在对学林雅苑保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就工程的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成学林雅苑的销售与效劳工作。
主要是从以下几个方面：
制定有把握的销售方案及销售目标；
有针对性的营销策略在工程销售周期中的运用；
工程概念推广设定；
工程整体的营销保障体系；
工程的推广费用预算
一、工程2005年度销售目标
销售分段周期
根据工程工程进度和市场情况,我们方案工程的整个销售周期为8个月，方案销售量到达95%以上，依照工程的工程进度把“学林雅苑〞的销售分为四个阶段:
销售时段
起止时间
销售目标
市场引导期
2005年3月15日—2005年4月28日
10％
开盘强销期
2005年4月30日－2005年7月30日
48％
续销期
2005年8月1日－2005年10月31日
88％
尾盘期
2005年11月1日 －2005年12月31日
95％
销售周期具体的指标
〔包括住宅、商铺、车位〕，具体销售总额以最终报批的销售面积为准，方案完成95%以上。根据上述销售周期的划分及工程工程进度、销售周期的特征，。
2005年度的实际销售周期为8个月，其中2005年3月15日—4月28日方案实现销售额为1500万；
2005年4月30日—7月31日方案实现销售额为5700万；
2005年8月1日—10月31日方案实现销售额为6300万；
2005年11月1日—12月31日方案实现销售额为1050万。
附：工程的销售方案及实际回款
时间〔2005〕
3-4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
合计
销售方案〔万〕
1500
1800
1800
2100
2100
2100
2100
600
450
实际回款
总
计
销售额
1500
12000
1050
14550
回款额
12150
945
13095
说明：关于实际销售回款，要视工程工程进度及销售许可证取得的时间。工程在未取得销售许可证前，只能收定金、不能实际回款，因此实际的回款额要看销售许可证取得的时间，预计2005年度实现销售回款13095万〔办理银行按揭需要一段时间〕。
二、工程2005年度营销策略
根据广泛的市场调研和客户分析，结合市场需要，整合工程优势，针对目标客户群，全面进行有效市场推广。
1、住宅类营销推广策略
推广节奏及方案
〔1〕形象推广前期〔2005年3月15日—4月15日〕
推广策略：制定符合工程定位的标志等视觉形象，完成工地围墙包装、工程形象展示中心及外围引导。
传播信息：一个尽享老城区便利生活圈、与学府为邻、同文化相伴、盛载文化与美德的家园即将呈现。
传播媒体：确定工程案名、制定系统而统一的工程VI。
借助现场、围墙：展示工程主题形象。
预期效果：接触到目标客户群，同时将工程形象奠定，积累有效的客户。
〔2〕内部认购期〔2005年4月15日—4月28日〕
推广策略：制定符合工程定位的标志等视觉形象，利用工地围墙包装、工程形象展示中心及外围引导，结合活动迅速把工程的形象奠定起来。
传播信息：接受咨询及内部认购
传播媒体：在工程入市前发布形象广告。
借助现场、围墙：展示工程主题形象。
促销活动：展开“关心下一代、关爱上一辈〞话题讨论。
预期效果：接触到目标客户群，同时将工程形象奠定，积累有效的客户。
〔3〕开盘及热销期〔2005年4月30日—7月31日〕
推广策略：通过开盘造势，邀请目标客户参加开盘，强势促进成交。
传播信息：一个尽享老城区便利生活圈、与学府为邻、同文化相伴、盛载文化与美德的家园与你相约。
传播媒体：发布开盘广告及优惠活动信息。
促销活动：“教师优惠券〞“教育成长券〞现场送出。
预期效果：让目标客户认可工程的内在价值及迅速成交。
〔4〕持续期及尾盘期〔2005年8月1日—12月31日〕
推广策略：利用工程进度节点，组织相关主题活动。
传播信息：一个尽享老城区便利生活圈、与学府为邻、同文化相伴、盛载文化与美德的家园完美呈现。
传播媒体：报纸、杂志、播送等