文档介绍：天津滨海新区写字楼及商业物业市场研究报告

编制于
2010年11月
由项目策划部:
总经理/董事
徐伟成(Airy Tsui)
高级项目分析师
倪洁(Nini Ni)
项目策划师
刘晓丹(Sandra Liu)
项目分析师
张冉(Ivy Zhang)
张颖(Corrine Zhang)
邓志晶(Nancy Deng)
投资分析师
田甜(Tina Tian)
第一太平戴维斯估值及专业服务有限公司
香港中环交易广场2期23楼
双子座大厦东塔2101室
北京建国门外大街乙12号,100022
目录
1. 滨海新区主要写字楼物业市场研究 3
. 分布及租售情况分析 3
. 未来写字楼物业市场预测 5
. 滨海新区写字楼物业市场小结 6
2. 滨海新区商业物业市场研究 7
. 分布情况说明 7
. 滨海新区百货分布 8
. 供应量、存量走势分析 9
. 租/售走势分析 10
. 未来商业供应分析 11
. 滨海新区商业物业市场小结 12
3. 滨海新区主要写字楼案例分析 13
. 滨海金融街 13
. 滨海浙商大厦 16
滨海新区主要写字楼物业市场研究
分布及租售情况分析
编号
名称
入驻时间
租金
(元/天/平米)
售价
(元/平米)
入住率
(%)
总建筑面积(万平方米)
1
豪威大厦
1998

13,000
90

2
国信大厦
2004

13,000
90

3
银座大厦
2005

15,000
90

4
泰达新天地
2005

15,000
98

5
滨海金融街
(一、二期)
2005(一期)
2006(二期)

15,500
16,000
100
85

6
财富星座
2005

N/A
90

7
滨海发展大厦
2006
3
N/A
75

8
天津国际贸易与航运服务区2号楼
2007

12,000
80

9
ME商业写字楼
2008

12,000
80

10
滨海国际中心
2009

9,500
70
9
11
滨海浙商大厦
2010
N/A
11,000
N/A

12
汇航国际
2009

10,500
65

13
旷世国际
2010
N/A
16,000
N/A

14
津滨滨海大厦
2010
N/A
16,000
60

数据来源:第一太平戴维斯备注:租售时间节点为2010年10月
滨海新区的优质写字楼物业市场主要集中在开发区,因此我们着重研究开发区的写字楼物业市场状况。
目前,开发区的写字楼均价在人民币12,000元/平方米-16,000元/平方米之间;
开发区写字楼物业平均租金为人民币2-,最典型的甲级写字楼物业——-,且其入住率在众多优质写字楼中也最高,一期入住率达100%,二期达到85%左右;
从客户构成看,滨海金融街集中了较多金融或物流外资企业,而开发区整体写字楼客户多集中在贸易、物流和建筑类中小型公司;
受写字楼项目定位影响,开发区写字楼标准层面积较小,集中在800-1200平方米;
由于2009年滨海新区经济整体表现位居全国前列,将对优质写字楼的需求产生利好,目前该区域优质写字楼的销售价格持续上升。
未来写字楼物业市场预测
备注:预计响螺湾商务区2015年落成、于家堡金融区2020年落成
未来塘沽区将以中心商务商业区建设为契机,着力发展国际金融、国际贸易、会展经济、总部经济等现代服务业,这将提高第三产业比例,增加对写字楼的需求;
未来中央商务区写字楼主要集中在响螺湾、于家堡区域和泰达CBD区域;
,规划总建筑面积950万平方米,主要功能是会展、现代/传统金融、教育培训、商业商住等,计划时间为5-10年开发建设。
,拟建55个项目的高档商务区,30栋高层写字楼,以外省市驻滨海办事机构、高档写字楼、高科技研发中心、集团总部为主。这两个区域的写字楼体量都较大,于家堡未来写字楼的入市将对响螺湾写字楼有直接的竞争影响;
响螺湾区域在2011-2013年期间在市场集中放量,而于家堡区域