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商业地产的全面风险管理应用研究
管理科学与工程专业研究生张奴 指导教师李启明 教授
摘要
众所周知，商业地产是一个跨越地产开发和商业经营的两个高风险领域的复合的
地产形态。在商业地产获得高收益的同时，其风险也比一般的住宅项目和商业项目显著
的多，同时由于商业地产物业类型的组合方式多样，开发经营模式多变，涉及参与方众
多，各种风险之间彼此影响、关系复杂，对于大型商业地产企业项目来说，传统的风险
管理效果不佳。而全面风险管理理论是金融界和项目管理领域同时兴起的新的风险管理
的理念，并分别在各自的领域里取得了不同的进展，代表了风险管理的发展趋势，即用
系统、全局的观点来开展风险管理。本文就尝试将全面风险管理应用于商业地产的风险
管理之中。研究内容主要包括概述风险管理研究情况和商业地产在我国的发展情况
对比研究金融工商业和项目管理的全面风险管理理论，以系统、全面地理解全面风险管
理思想基于其他行业和领域的成功经验研究了实现全面风险管理的体系的建立，这一
体系由全面的组织措施、风险管理中的循环、风险管理信息系统、风险一体化方
法构成针对商业地产项目全寿命期、不同物业形态、不同经营模式、不同参与方、关
键成功因素进行了全方位的风险分析最后，在前文实现全面风险管理体系建立和商业
地产全面风险分析的基础上，从实施的特点、难点和流程，风险管理一体化方法、风险
管理系统、风险文化等几个方面研究了全面风险管理在大型商业地产企业中的实现过
程 。
关键词全面风险管理、商业地产、风险一体化方法、实施、风险分析
第一章 绪论
第一章 绪论
问题的提出
中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经
济背景和基础。中国加入 后，国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以前所未有的速
度加快进入中国市场的步伐，中国国内的商贸零售业面临着格局大调整和人洗牌。日趋自热化的商
业竞争要求有更多的商业用房设施，从而大大推动了国内商业地产的发展。商业街、
大型购物中心、各种专业市场、社区商业成为新时期地产开发的热点。根据国家统计，年我国
房地产开发投资额达到 亿元，增长 。其中，商品住宅完成投资亿元，增长
办公楼和商业营业用房完成投资分别增长了和，在这三类投资中商业地产是增长最快的
】
从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业地产蕴
藏着巨大的投资空间。高收益必然伴随着高风险，商业和地产并不能简单的捆绑在一起，商业有着
自身的规律，商业氛围和商圈的形成有着独特的规律。而且商业地产的资金投入巨大，市场信息存
在着严重的不对称，缺乏专业的商业和地产的复合人才。许多房地产商贸然介入商业地产的开发，
希望将住宅开发的经验成功地移植到商业地产中，但是从商业定位、产品设计、销售推广到后期经
营发生问题而失败的例子比比皆是，许多企业深陷开发失败的泥潭，处于闹市区的商业用房无人问
津，有的企业虽然顺利地收回了投资，商家和租户满怀着信心入住，但等待他们的却是门可罗雀的
惨淡经营。这些都给地产企业和商业企业带来了巨额的损失和财务亏空，给银行带来大宗坏账损失，