文档介绍：104 / 105
万科城市花园
营销策划应标方案
合富辉煌房地产
HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.
目录
目录1
市场篇4
（一）关山板块4
（二）鲁巷——雄楚大街板块10
（三）汤逊湖板块14
（四）光谷区域板块横向比较20
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（一）.行业竞争格局趋势21
（二）.产品竞争格局趋势27
（三）.策略竞争格局趋势29
（四）.市场竞争态势分析综述31
（一）.目标消费群来源32
（二）.主力目标消费群定位35
（三）.主力目标消费群心理41
（四）.消费者的品牌情结42
（五）.消费群分析的延伸性综述43
理念篇44
产品篇64
（一）着眼点分析64
（二）基础原则65
（一）亮点的勾画66
（二）大一期规划建议73
（三）首期设计的原则75
（四）首期产品定位77
（五）建筑单体建议82
（六）园林设计建议86
（七）生态系统建议89
（八）交通系统建议90
（一）交通配套92
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（二）商业配套92
（三）教育配套93
（四）会所配套93
（一）物业管理95
（二）智能化配套96
（一）销售示区外围100
（二）销售中心101
（三）示单位：104
营销篇105
（一）整体主线思维106
（二）整体策略思维107
（一）细化基础思维108
（二）细化亮点思维112
（一）铺垫阶段116
（二）预热阶段117
（三）升温阶段118
（四）引爆阶段120
（五）保温阶段122
操作篇125
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市场篇
我司之前所做的《市场定位报告》已针对本项目的市场进行了较为详细的研究，在此，本方案对于这些方面容除了一些基本的竞争项目调查数据之外，将相应地减少笔墨，以免赘述，主要侧重于趋势预测和分析。
区域市场现有竞争项目分析
首先回顾一下《市场定位报告》中关于本项目周边区域主要竞争项目的分析，主要针对光谷区域进行。
由于该区域属于城市发展的新区，城市规划和基础配套为该区域的房地产项目开发提供了一定的支持。区域目前所开发的项目一般多为2000年以后起步的项目，无论是项目规划还是产品设计均不逊于其他城区，而且由于该区域经济发展蓬勃、人文环境高尚、自然环境优越，其销售价格也相对高于市平均价格。
关山板块
楼盘概览
项目
总建筑面积
（万m2）
建筑形式
均价
（元/m2）
主力户型面积（m2）
主力户型总价
（万）
销售率
公开日期
学府
佳园
多层为主
小高层、别墅
多层2,200
小高层2,500
120
三房
三期超过
50%
华乐
花园
9万
小高层为主
2,300元
133
三房
超过
30%
虹景
豪庭
20万
20层高的高层
2,800元
192
四房
50-55
超过
50套
指标楼盘分析
学府佳园
分析项目
容
基本情况
，位于光谷腹地关山二路（长飞路）原城建学院对面。
，占地13万平米，，。
。