文档介绍：经纪概述整理笔记
经纪作为一种社会经济活动(即经纪活动,是社会经济活动中的一种中介服务行为,具体是指以收取佣金为目的,为促成他人交易而从事的居间、代理及行纪等经纪业务的经济活动)
基本涵义:
1、经纪活动是一种中介服务活动,主要是提供信息和专业服务促成他人交易;
2、经纪机构提供中介服务,是以营利为目的,通过佣金方式取得其服务的报酬。
经纪的特点:1、活动范围的广泛性;
2、活动内容的服务性---商品没有所有权、使用权、抵押权,不存在买卖行为;
3、活动主体的专业性;
4、活动地位的居间性----接受不存在第三主体的委托事项,不属于经纪服务;
5、活动目的的有偿性;
6、活动责任的确定性---明确的法律关系,是经纪活动中双方诚实守信的基础;
佣金---经纪收入的基本来源,其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。
它是对经纪机构开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和承担风险的总回报。
国家保护经纪机构依法从事经纪活动并收取佣金的权利。
佣金---1、法定佣金(具有强制效力,当事人各方都必须接受,不得高于或低于法定佣金)
2、自由佣金(一经确定并写入合同后也具有同样的法律效力,违约者必须承担违约责任)
佣金的支付时间由经纪机构与委托人自行约定,可以在经纪成功后支付,也可提前支付。
经纪机构收取佣金时应当开具发票,并依法纳税费。
经纪机构可以在签订经纪合同时预收部分佣金和费用,也可与委托人签订“专有经纪合同”
佣金与回扣的区别:
1、佣金---是经纪机构开展经纪业务所得到的合理合法收入。以经纪合同为依据,由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同是合法的,佣金就是经纪机构正大光明的合法收入。
2、回扣---由卖方暗中转让买方具体经办人员的一部分让利,既不是风险收入,也不是劳动收入和经营收入。收受回扣属于违法违规行为。
佣金与信息费的区别:---都是用户为获取某种服务或信息而支付的费用,是对收集、加工信息所耗费的人力、物力的补偿。
1、两者性质不同---A、信息费是出卖信息商品的销售收入,只要将信息售出,即可收取,它从属于信息咨询业; B、佣金是对经纪机构提供服务的报酬,经纪机构与委托人之间是一种雇与佣的关系。
2、两者作用的效果不同—A、支付信息费是满足了买方的信息需求,卖方只要保证信息的准确、及时就可达到加速信息有效传播的效果。
B、支付佣金则是为了实现委托人进行交易的具体目的,只有当目的实现了,一项经纪业务才算最终完成,它的作用最终效应是商品交易的成功,而不仅仅是提供信息。
经纪活动涉及生产、流通、消费等各个环节,它是商品流通的润滑剂,对加速商品流通、实现商品价值、促进社会再生产的顺利进行起着重要作用。
从历史看,经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。
经纪的产生和发展是商品生产和商品交换的产物,是社会分工的必然结果。
房地产经纪---指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。
居间—指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。
代理—指是委托人的名义,在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务,并收取委托人佣金的行为。
佣金—指房地产经纪机构完成受委托事项后,由委托人向其支付的报酬。
由于房地产商品及其交易的特殊性,房地产经纪活动更是不可或缺的重要组成部分。
由于房地产商品及其交易的特殊性,房地产经纪活动更是其中不可或缺的重要组成部分。
1、由于房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下,经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售。
2、房地产是不可移动的商品,房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率,从而降低房地产交易成本。
3、由于房地产交易的复杂性,需要房地产经纪服务
房地产商品自身信息的复杂性---物理信息(房屋质量、房龄等)
地理信息(区域、环境等)
产权信息---模糊性、非平衡性、错构性
房地产交易价格的复杂性
房地产的空间固定性还决定了房地产商品的单一性、强异质性,即没有两宗房地产是完全相同的。
c、房地产专业信息的复杂性----房地产专业知识、掌握房地产复杂市场行情变化的能力等多方面
d、房地产交易心理的复杂性---需要性得有关法律、财务及估介知识,需要训练有素的经纪人员为买卖双方提供各种专业帮助。
经纪的作用集中表现为经纪在各种社会经济活动中的沟通和中介作用(即沟通市场供给与需求,提供说合买卖的中介服务)
经纪机构就是为交易双方互通信息、提供专项服务、受一方委手与另一方具体接触磋商的桥梁。
作用:1、传