文档介绍：平谷区马坊镇地块初步定位及规划(guīhuà)产品建议
北京(běi jīnɡ)中原住宅部技术中心
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核心问题：
如何面对目前(mùqián)市场环境？
如何面对未来竞争？
如何最大限度降低风险，实现快打快销？
如何实现价值最大化？
产品定位面临(miànlíng)的问题
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报告(bàogào)思路
政策背景
产品规划建议
市场定位
产品定位
规划条件
外部因素
内部因素
市场竞争空间及定位关键点
项目定位
客户定位
微观市场
交通条件
宏观市场
周边情况
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市场(shìchǎng)情况
本体(běntǐ)分析
项目(xiàngmù)定位
产品建议
方案架构
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政策(zhèngcè)背景
Part 1
市场(shìchǎng)情况
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2011年1月26日
新国八条
2011年2月16日
京十五条
2011年3月29日
北京调控目标(mùbiāo)出台
2011年4月27
一房一价细则(xìzé)出台
2010年10月始
存款准备金率持续(chíxù)上调
党中央领导温家宝、李克强等多次表示将调控进行到底
严格限购，提高二套房首付至60%，停止发放第三套房贷款
提高限购标准，京籍已有一套住房家庭，限购一套；外籍无法提供连续五年社保及纳税证明，限购
目标：稳中有降
多名知名开发商被点名，执行力度严格
例如：绿地、中铁建等11家
2010年10月20日、2010年12月26日 、2011年2月9日、2011年4月6日
％和17％的历史高位。
时间
政策
核心内容
市场情况——政策背景
未来政策将从严、从紧，导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改客户为主
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总体(zǒngtǐ)概述
Part 2
市场(shìchǎng)情况
平谷区域(qūyù)介绍
平谷住宅整体概况
区域客户概况
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市场情况(qíngkuàng)——区域介绍
平谷区
平谷区
马坊镇
马坊镇是平谷区西南的大门(dàmén)，距北京建方千米，总人口2万人。
平谷区地处北京、天津、河北三个省市的交界处，环渤海经济圈的中心位置(wèi zhi)。 平谷区位于北京和天津两大中心城市之间，北京的东北部，天津的西北部。西距北京市区70公里，东距天津市区90公里，是连接两大城市的纽带。
全区劳动力总数为18万人，%，满、壮、蒙、回、彝、苗、土、%，人口密度每平方公里400人。
2007年平谷区辖2个街道办事处、14个镇，2个乡
马坊工业区——未来平谷发展的依托产业
，重点发展临空现代加工制造、生物医药、新型建材及印刷、包装等都市型产业。，预计明年上半年将全部建成投产，届时可年创产值18亿 元，，安排就业人员8000人
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市场情况——经济(jīngjì)发展
区域经济(jīngjì)发展背景——2010年平谷区宏观经济(jīngjì)情况
项 目
平谷区
北京市
工业总产值（现价）
社会消费品零售额
税收总额
财政收入
存款余额
贷款余额
农民居民人均现金收入
12036元
13262元
城镇居民人均可支配收入
23606元
29073元
（数据来源：平谷区政府网、北京2010年国民经济和社会发展统计(tǒngjì)公报）
由上表可以看出，平谷区的财政收入较北京市总体水平差距巨大，但农民居民人均现金收入、城镇居民人均可支配收入与北京市平均水平差距不大，说明平谷居民有一定支付能力。
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市场情况——住宅(zhùzhái)整体概况
2010年1月——2011年4月整体(zhěngtǐ)供应
2010年6月、9月、11月为集中(jízhōng)供应期，其中，9月供应量最大，达到6万平米以上
从各城区供应上看，平谷区一年半内供应量102014平米左右，占总体供应量的1%
住宅供应量有限，住宅产品较为稀缺
各城区2010