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某社区商业之商业街招商方案
1．基本情况与核心思路 3
1． 1 项目基本情况 3
1． 2 社区商业中心运作思路 4
2．周边商业市场调查 5
2． 1 周边现存商业分布 5
2． 2 现存商业格局对本项目影响 7
2． 3 人口流动示意 9
2． 4 案例分析——万科四季花城 12
3．项目成长性分析 15
3． 1 人口导入成长性分析 15
3． 2 住户对商业需求的渐进性分析 17
3． 3 商业成长性前景规划 18
4．综合运作计划 20
4． 1 初始业态建议及分布 20
4．1 ．1 业态建议考量重点 20
4．1 ．2 初始业态建议及分布 21
4． 2 综合运作计划 28
4．2 ．1 招商策略 28
4．2 ．2 现场区隔与包装宣传 29
4．2 ．3 业态成长时间表 31
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5．租金及免租金建议 33
5． 1 租金建议 33
5． 2 免租金建议 34
6．现金流量分析 36
7．招商前工作计划 37
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1．基本情况与核心思路
1 ．1 项目基本情况
项目开发进程
人口导入时间进程
1 期
2C
2A/2B
2D
2F/2G
总计
户数
1591
286
630
1720
1042
5269
户均人口
预期导入人口
429
1764
2924
2605
2007 年
2007 年
2008 年
2008 年
预计交付时间
已交付
8 月
12 月
6 月
12 月
从上表情况来看，本项目在 06 年 8 月左右就应该有较大的人口入住水平，
而排除掉设计装修等时间因素， 第一期交付后应导入人口 3900 人左右，但是从
目前实际人口导入情况来看，仅仅达到 30 ％左右，这样的入住水平不仅给物业
管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。
据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为
交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离；
配套不齐全，实际居住有较大困难；
由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希
望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。
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1 ．2 社区商业中心运作思路
首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入
住应呈现的是 良性互动的效应 ，即商业的运作能提升人口入住率， 而人口入住率
的提高能提升商业价值， 从而再度提高人口的入住率。 因此关键问题在于怎样开
启这一良性循环的起头。
其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合
社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。
然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商
业组成也必须配合到项目内部人口增长， 具有一定的成长性， 能够事先预判未来
商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。
最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此，
我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的， 以社区商业中心的运
作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。
因此，我司认为，本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点构
成