购物中心经营(1).doc

文档介绍：购物中心经营
案例分析研究汇报
案例分析一：
日本LALAPORT购物中心关键成功原因分析
一、概况
1、日本第一家号称美式购物中心LALAPORT（日本人所谓美式购物中心关键是指：拥有广大土地面积，建筑物采取低楼层建筑），在一九八一年四月于千叶县船桥市诞生。
2、名称所以取“LALAPORT”，关键是“LALA”之意，就是指“跳动旋律，愉快心情”，“PORT”，即为“港”之意，因为这家购物中心就是住在东京湾周围一个港口，所以期望这个购物中心开发，能够让来店人，全部可感受那种跳动旋律，让每个人全部拥有愉悦心情，充足享受购物、娱乐、休闲生活情趣。
3、因为千叶县在东京全部东北方，外地人口若想来东京全部工作，千叶组则是一个相当理想落脚外，所以所谓新市镇、新小区则不停在开发兴建，自然吸引了不少新家庭（NEWFAMILY）和新世代人口，加上各项新公共设施和交通网络陆续在兴建，京叶县捷运系统等带动了人潮流动，产生了新工作和生活空间，给LALAPORT购物中心带来了新景象，有了愈加好商机。
4、这个购物中心在一九八一年PART I开幕以后，事隔七年，在一九八八年PART 2又按着开幕，而让LALAPORT这个购物中心在目前日本购物中心当中，成为一个含有代表性成功个案。
5、它整个基地面积大约有五万二十坪左右，建筑结构方面PART 1采取低楼层建筑，PART 2则采取高楼层建筑，在建物面积分配上，除了零售部门各业态商店之外，还包含了旅馆、办公大楼和公共设施，基础上能够分成七大部份，大致分配以下：
（1）专门店：PART 1和PART 2全部有，累计共27486坪。
（2）百货店：只PART 1有，计 3坪。
（3）量贩店：只PART 1有，计7028坪。
（4）旅馆：只PART 1有，计6057坪。
（5）商业设施：只PART 1有，计4248坪。
（6）立体停车场：PART 1和PART 2全部有，累计共11093坪。
（7）办公大楼：只PART 2有，计7038坪。
总计这七大部份，建筑物面积共有83055坪。
至于物贩部门店表面积方面，关键分成专门店、百货店、量贩店三部份，其中扣除公共设施、后勤设施等面积，这三大部份面积，大致分配以下：
（1）专门店：PART 1和PART 2全部有，累计共14451坪。
（2）百货店：只PART 1有，计10292坪。
（3）量贩店：只PART 1有，计4675坪，总计店铺面积累计为29418坪。
从以上这些基础资料，%，其中专门店铺共引进360家，次主力店铺则引进船桥ACTUS家俱专门店和C&ALALAPORT衣饰专门店两家，而两家大型主力店铺则为船桥SOGO百货店和DAIEI LALAPORT量贩店。
同时在购物中心周围还拥有剧场、文化中心、商业中心、网球俱乐部、小型商尔夫球场、露天戏院等设施，总共停车台数可达6000辆，如此组成一个多功效化大型购物中心。
二、LALAPORT 购物中心立地商圈战略计划
1、居住者条件
（1）当我们对LALAPORT购物中心基础资料，有了概括了解以后，接下来所值得关心，就是这么一个多元化购物中心，当初在考虑立地商圈战略时，是怎样评定所谓居住者条件、交通条件、立地设施吸引条件等方面问题。
（2）针对居住者条件方面，在配合1983年PART 1和1988年PART 2开幕，曾将立地商圈人口结构和所设定商圈范围做了资料整理和分析，在1980年资料显示，当初所设定商圈人口大约为304万人，，而在1988年PART 2开幕后，笔者再度前往考察，依据其所提供资料显示，所设定商圈人口则增为430万人，，可见经过这几年改变，在人口结构上已经有了相当改变，这也给PART 2在计划上提供了有利资料，同时也扩大了此购物中心商圈和用户阶层。
2、交通条件
谈到交通条件方面，日本基础上是一个捷运系统相当发达国家，在本购物中心PART 1开幕之际，所依靠交通网在公路系统方面除了通常公路设施外，因其在湾岸高速公路旁，又有广大停车场，对吸引自行开车前往人士含有相当吸引力；而在铁路系统方面，基础上拥有国铁和京成两线，可运输大量旅客，尤其在1985年京叶线通车以后，更是如虎添翼，含有了更便捷交通网络。
该购物中心为了深入了解来店者情况，曾经在1987年3月份未来店者依日常日和假日，针对前来购物中心用户，所利用交通工具做了抽样调查，发觉不管是平日或假日，比率最高还是利用铁路系统，%%，而在第二顺位方