文档介绍：房地产宏观调控投融资及税收政策
上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人
深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任
贺倩明
房地产宏观调控
国务院层面政策
土地近期政策
银行近期政策
财税近期政策
深圳近期政策
政策
07/27国务院常务会议
主要内容
(一)提高征地成本,征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规范土地出让收支管理,国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,实行“收支两条线”管理。调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。(二)完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。(三)健全法律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用,强化对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。严肃惩处土地违法行为,对重大土地违法违规案件要公开处理,构成犯罪的,要依法追究刑事责任。
国家近期房地产宏观政策解析
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政策
建住房〔2006〕171号六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 06/07/11
主要内容
境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当遵循商业存在的原则,申请设立外商投资企业;
外商投资房地产企业外汇借款结汇规定(35%资本金,注册资本到位,土地使用证);
境外机构人士购买商品房规定(自用自住、对港澳台侨人士网开一面,经批准从事经营房地产业的企业除外);
外商投资房地产企业的股权和项目转让,以及境外投资者并购境内房地产企业,由商务主管部门严格审批。境外投资者并购境内房地产企业,或收购中方股权的,以自有资金一次性支付全部转让金。
外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。
强化对跨境资本流动的监测
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政策
(国十五条)国办发〔2006〕37号国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 06/05/24
主要内容
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业,把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入目标责任制。
建筑面积90平方米以下住房占70%以上。
5年/营业税。
项目资本金比例35%/商业银行贷款,对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
开发日期满1年未动工开发的,从高征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。
土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。
城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。
国家近期房地产宏观政策解析
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政策
2006年5月17日开国务院常务会议新六条
主要内容
(一)重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度。
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政策
关于切实稳定住房价格的通知(又称国老八条)国办发明电[2005]8号 05/03/26
主要内容
着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给;
稳定住房价格;严格控制被动性住房需求;
政策
国办发〔2005〕26号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(又称新八条)05/05/09
主要内容
对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,实行实名制购房。
普通住房标准:、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.