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“税官话清算”系列讲座1：
提高土地增值税清算质量，规范的会计核算是前提。
土地增值税，作为一个抑制房地产炒作和投机的补充性税种，越来越显示出其不可或缺的地位。但是对土地增值税业务的认识和了解，及现实的需要却有着急需改善的距离。本文尝试从会计核算基础、清算报告审核、清算报告出具等方面进行一些探索，力求搭建一座注册税务师及税务审核专家之间沟通的桥梁，尽最大可能规避职业风险，提高《土地增值税清算鉴证报告》的质量。需要说明的是本文探讨的基础以北京市地方税务局现行的《土地增值税清算鉴证报告》为蓝本。
土地增值税清算，以会计核算为基础。房地产开发企业会计核算的质量，直接影响着注册税务师的审核速度和清算报告数据的准确性。所以，一个注册税务师，对什么是规范的房地产企业会计核算？规范的房地产企业会计核算中账户的设置、成本项目的组成、成本的归集都涵盖哪些内容？要准确掌握。本文以徐文丽先生的会计核算设计为框架，做一些介绍和理解。就房地产开发产品而言，房地产开发企业应该专门设置两个主要账户，即“开发成本”账户、“开发间接费用”账户，（参见《房地产开发企业会计》P267）。这是两个一级会计科目。“开发间接费用”账户作为一级账户核算，缘于其本身归属于“期间费用”并被要求只有单独核算方能税前扣除的规定。“开发成本”账户则按开发成本的种类，根据项目情况，分别设置“土地开发成本”、“房屋开发成本
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”、“配套设施成本”、“代建工程成本”等明细帐。
但是，如果这个房地产开发企业开发的项目，土地开发程度不深，其开发品种没有委托代建工程，则“开发成本”账户明细账的设置就可以减缩为两个二级科目，分别为“房屋（土地）开发成本”、“配套设施开发成本”科目；“房屋（土地）开发成本”根据开发品种不同，下设多个三级核算科目，例如：住宅商品房A、住宅商品房B、商业商品房C、写字楼D等；“配套设施开发成本”也根据开发品种的不同，下设诸如配套设施E(邮局、配套幼儿园、配套水塔、配套锅炉房等)三级核算科目。
这些房地产开发产品其成本由六个成本项目构成：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费；配套设施费和开发间接费。结合《土地增值税清算鉴证报告》项目设计，本文重点重申两个成本项目构成要件。一是“前期工程费”。“前期工程费”是指土地房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用，不包括“七通”费用；二是“配套设施费”。“配套设施费”是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等设施费用，（参见《房地产开发企业会计》P267）。需要补充的是：随着建筑设计的发展，人们利用空间能力的加强，工程多以发包为主的开发形式，使配套设施的核算更具有复杂性，“所以，需要强调说明的是：一定是独立于主体工程之外的建筑物或构筑物，方有可能在“配套设施费
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”和“配套设施开发成本”科目进行核算。
以上六项成本，根据不同情况采用不同的分配标准，分别在住宅商品房A、住宅商品房B 、商业商品房C、写字楼D和配套设施E中可有偿转让的邮局、商店等进行分配。一般情况下，土地开发成本按占地面积法分配，即：
单位面积土地征用及拆迁补偿费=土地征用及拆迁补偿费总额÷各