连云港市新区控制性详细规划规划说明.doc

文档介绍：连云港市新区控制性详细规划
说 明
都市中心区是市级公共设施相对集中、人流、物流活动频繁公共活动地段，是都市社会、经济和文化信息中心，也是都市交通系统焦点。
都市中心区规划设计目就是通过以人为本理性设计理念，加强都市中心区综合效益，创造具备地方特色都市中心区环境。
都市新区是集市级行政、文化娱乐、教诲和地区性商业、金融、居住功能为一体当代化新都市中心区。
规划从历史演进角度把握住连云港“山——海——城” 为一体都市格局，突出“新城区、新形象、新人文”规划主题，将绿色生态融入新区，塑造出具备生命力、可持续发展、布满人性空间新都市形象，为新城区创造出新人文环境。
•花果山及远处凤凰山•
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区域条件分析
规划新区位于连云港市新浦区东南侧，是老城区与新浦东区结合部。规划范畴东起宁连公路，西至瀛州路，南起海宁路，北至苍梧路，。
区内有三条东西向都市主干道即苍梧路、朝阳路、海宁路，四条南北向都市主干道即瀛州路、郁州路、科苑路和学院路，并有宁连公路从该地段东侧通过，苍梧路与宁连公路交叉处规划某些苜蓿叶型立体交叉，交通十分便捷。从区位角度分析，新区处在一种联系历史与将来都市空间过渡地段；从环境景观概念角度分析，该区域是将连云港花果山风景区以及远处凤凰山自然景观引入都市纽带；从都市空间、都市轮廓线角度分析，该区域作为新城区将是都市重心所在，将集中都市较多高层建筑和公共活动场合。因而将该区域作为都市新中心区来建设，其区域条件是十分优越。
花果山及远处凤凰山
•新区东南部全景•
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现状概况
新区内现状，已建成地区重要以居住用地为主，其中苍梧社区、博纳花园社区均是新建居住区，其建筑造型、社区绿化环境、社区配套设施均体现了连云港市居住区较高水平。沿瀛州路和朝阳路西端有少量行政办公用地，苍梧路两侧则以大专学校用地为主。现状用地范畴内有体育运动学校、中档专业学校和正在建设新海高档中学，苍梧路北侧尚有连云港最高学府——淮海工学院和职业大学、广播电视大学、师范学校，以及连云港市博物馆等，苍梧路作为文化一条街已经基本形成。
现状瀛州路南端，道路东侧有黄海机械厂，厂区内绿化环境较好，但由于该厂处在生活用地中间，对周边居民有一定影响，因而规划将予以搬迁。
新区内绿化环境总体较好，既有一座都市公园——苍梧公园，公园内重要以自然景观为主，植被较多，运用了现状水系造景，形成较好景观效果。沿瀛州路、龙尾河、东盐河两侧均有较宽绿化带，加之大片农田和花果山、凤凰山天然景观形成环境背景。但从新区发展需求看，现状无论从用地构成、建筑布局，还是景观风貌和交通环境等诸多方面，均不能适应需要，必要高原则、高起点进行全面规划和环境整合。
由于新区正处在建设开发过程中，各种社区正在建设，新区内居住人口变化较大，难以真实记录，加之现状人口对规划影响较小，因而对于现状人口不作过多评价。
现状建筑质量评价
由于该区域为都市新区，是都市近期发展建设重要区域，区内除某些初期建低层高密度住宅建筑质量相对较差，建筑外观比较呆板外，新建建筑质量、建筑造型都比较好，以办公楼、住宅楼以及某些大型公共设施为主。
依照建筑年代、构造、设施、外观等综合评价，将建筑质量分为四类：
一类建筑：构造完好，设施基本配套。
二类建筑：构造基本完好，设施配套不全。
三类建筑：构造较差，设施不配套。
四类建筑：构造破损简棚、危房。
各类建筑比重详见下表。
对于一类建筑，规划基本予以保存；二类建筑某些保存，完善配套设施；三类、四类建筑逐渐进行改造。
评价类别
建筑面积（m2）
比例（%）
一类建筑
979180

二类建筑
133158

三类建筑
79414

四类建筑
8854

合 计
106
100
规划指引思想及规划目的
指引思想
1、以都市总体规划为根据，以建设当代化新城区、提高连云港市都市形象为目的，高起点、高原则规划，注重与老城区协调发展，科学合理地拟定各类用地性质、开发强度和建设规定，适应都市发展规定；
2、强调环境艺术设计，体现以人为本设计思想，通过大片绿化引入，提高都市新区整体素质，适应都市可持续发展原则；
3、注重时空环境研究和都市视觉形态研究。考虑车行与人行时空关系及其过程中人心理、视觉对环境变换规定，塑造各具特色街道空间形态；
4、适应市场经济规定，规划突出控制性与灵活性统一，以便开发建设既能遵循政府意图，又符合公众利益，实现社会、经济、环境效益有机统一；
7、贯彻“统一规划、统一开发、统一管理、分期实行”方针，以基本设施建设为先导，先地下后地上，实现开发建设