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中原观点 :郑州市别墅市场分析
别墅，传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较 为齐全、带有花园或院落的两层或多层房屋， 通常是作为住宅或度假 休息的场所。郑州市的别墅梦想也由来已久， 作为住宅市场上的高端， 别墅项目的发展变化备受关注， 当前纳入人们视线的别墅大体上有十 几家。中原将针对郑州市别墅的发展历史，现阶段区域分布、项目产 品特征，目标客群定位等展开分析， 以期对郑州市别墅市场有更深入 的了解。
一、郑州市别墅市场发展概述 郑州市的别墅作为商品房的开发大体可分三个阶段，即探索阶段 （1992－1998 年）；调整阶段（ 1999－2000）；发展阶段（ 2001 至 今）
第一阶段：探索阶段（1992―― 1998年）
1992 年，全国范围内的别墅禁开，郑州市出现首批别墅商品房，具 有代表性的项目为“英协花园”、“龙湖新城”、“帝苑别墅”等， 这个阶段的项目主要是模仿其他城市的项目，属于“比葫芦画瓢” 型。在环境绿化上模仿的差强人意，然而整体规划、户型设计及建筑 风格上都过于陈旧老套。
第二阶段（ 1999－2000年）调整阶段
《关于进一步深化城填住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确 提出了停止住房实物分配， 实行货币分房的新政策， 集团购买转变为 个人购房， 银行实行全面按揭个人贷款， 都极大地刺激了住宅建设的 发展，同时也激活了郑州的别墅市场。 此阶段代表项目为“”金桂 苑、“格林度假山庄”等，这些别墅项目开始重视整体规划，在销售 中重点突出景观及配套，户型设计及建筑立面形式都有很大提高。
第三阶段一一发展阶段（2001 -至今）
随着社会经济的持续发展， 郑州明确提出拉大城市框架， 扩大城市规 模，北扩东移， 尤其郑东新区启动步入实质性阶段的到来，城市基础 设施得到很大改善， 环城快速通道的形成改变了人们的时空概念， 车 房组合，人居文化进步，消费观念转变，确有一部分先富起来的人群 需要更为理想的住房环境， 郑州市别墅市场开始不断活跃。 “大河龙 城”、“东方金典”、“鹿港小镇”应运而生，近来以“极少数人的 领袖别墅”叫响的“九郡．弘”，以居住环境傲视同侪的“思念．果 岭山水”等项目都成了别墅市场上的明星。
二、别墅市场历史数据分析
1. 总体供需对比
历年别壁供耐比（平方沬）
从统计数据来看，别墅的投放量在 2001年骤然增加，2002年的 销售也成倍增长。2002年至2005年10月别墅的销售平稳，其中2003 年的投放量并不大，主要是消化以前的别墅供应。
2、各面积区间别墅销售情况
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不同年份各面积段销售情况
1000
100
10
1
T— 2年
-—02够
0痺
—^04 年-
D5年
150 臥下 150-200 200-250 250-300 300^50 350-400 400 以上
200-250乎方米的别墅销售较好
面积在200-250平方米的别墅在市场上销