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以“案”解说土地增值税成本扣除的六个“标尺”
2０17－11-21 谢更喜
土地增值税被称为“房地产第二企业所得税”,是抑制房地产投机的税收利器。因其税率高,征管程序复杂,土地增值税已经成为广大纳税人和税务人员关注的热点税种。而成本扣除问题则是土地增值税的核心难点。本文以案例形式向大家介绍了土地增值税成本扣除的六个原则，即成本扣除的“标准尺度”。
原则一：合法性原则ﻫ在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出未取得合法凭据的不得扣除。房地产业合法扣除凭据的类型很多,一般情况下，发票是重要的扣除凭据之一。但是土地出让金、拆迁补偿费、工资福利费等，并不以发票为唯一合法凭证。在实际工作中,有些房地产企业以“白条”或者普通收据的形式入账,这些是不能作为合法有效凭据在土地增值税税前扣除的。
案例1
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A房地产开发企业成立于９0年代，其开发的楼盘于2０１7年达到应清算条件。税务机关在清算审核时，发现如下情况:列支的20万元成本无发票,只有对方的收据;拆迁补偿费200万元只有签收单据，没有拆迁合同、拆迁明细表及政府拆迁相关文件等证明材料;1万元的某项事业单位收费，开具的不是行政事业性收费的财政专用票据。以上三种情况列支的成本均不符合合法性原则,如果企业无法在税务机关要求的时限内补充合法有效凭证，不予在土地增值税税前扣除。
原则二：真实性原则
扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。真实性原则是合法性原则的重要补充。如果企业取得了合法凭证,但是税务机关结合合同、工程造价资料以及支付凭证等认定相应成本不真实的,也有很大可能将相应成本费用剔除。另外，《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》（广东省地方税务局20１4年第3号)列举了多种可以核定征收的情况,对于符合
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条件的相关情形,税务机关也很有可能依据上述规程的规定开展核定征收。
案例2
税务机关在对B房地产开发企业开发的某大型小区开展清算时,发现其建安工程费畸高,不含装修每平方米造价达7000元。税务机关调取了企业账册，认真审核了资金流向，工程结算相关资料等,结合税务机关开发的工程造价评估系统，并聘请专业的工程造价师参与指导,最终发现其虚增建筑安装成本１亿元,作出调减１亿元成本的处理。
案例3
税务机关在对广州某C房地产开发企业开发的某大型小区开展清算时,发现其列支的2００万元的工程款成本未实际支付。税务机关要求企业在规定期限内提供上述工程款实际支付的证明，结果企业在既定期限内未予提供。当地税务机关很有可能根据当地相关土地增值税规范性文件，对上述20０万元认定为“未实际发生”而不予扣除。
原则三:成本和费用准确归集原则
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扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。土地增值税扣除项目包含土地成本,开发成本，房地产开发费用,税金等。而房地产开发费用中的管理费用和销售费用是按照土地成本和开发成本合计金额的5%扣除。因此区分成本和费用对于土地增值税税额影响重大，也是税务机关在清算审核时的重要关注点。        
案例４
Ｄ房地产企业开发了某房地产项目,税务机关在清算审核时候,发现如下问题:企业在“开发间接费”中列支工资福利费50００万元,但上述工资福利费均是支付给财务人员