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第一部分 市场环境分析
第 1 章 区域房地产市场进展及趋势分析
在进行市场分析的时候,我们摒弃简单的楼盘数据的排列, 而是在原则、方向正确的前提下,透过市场的表象,把握市场运 动的规律性,以此勾画出当地房地产市场的运动态势。
1. 烟台市区房地产市场
烟台市房地产市场进展现状
第一, 设计单调,配套不完善。
第二, 楼盘包装简单,缺乏系统的营销意识。
第三, 物业治理滞后,观念落后。
尽管从整体上不成熟、不规范,但近来也出现了一些可 喜的动向,表现在近期开发的中高档物业上,如银河怡海花 园、黄海都市花园等。
楼盘定位与营销推广意识和手法逐渐加强 嘉诚花园紧盯中高档消费层次, 在外观、 色彩上大胆突
破, 如其开发的嘉城世纪花园提出了平民化住宅不墅式定位 设计,这在一定程度上给市场以震撼, 并取得了较好的销售 业绩;位于市区环山路原烟台印刷厂旧址的华联新村定位为 “绝版住宅”,大打其绝版户型,并采纳竞标方式选取高水
平的建筑设计方案和营销策划方案, 而且从规划设计、 户型、
外观、环境配套等方面精益求精, 在营销推广的手段与方法 上首家使用了户型模型, 加之其户型设计上的有效创新, 给 烟台购房者以耳目一新的强烈刺激, 在短期内创下了突出的 销售业绩。
2001 年领衔主演的黄海都市花园位于东郊闻名风景 黄海明珠西,其在烟台楼市如一巨鳄伏在黄海之滨,尽管 在营销推广上无何创新,但其依靠现代化高科技新材料新 设施武装起来的展示大厅、动人心弦的三维动画演示、细 致入微的模型展示等的确让烟台购房者的视听神经经受了 一场前所未有的诱惑与冲动,其首期销售战果甚丰。
在 2004 年度春季房地产交易展示会上大露头角的银 河名都在烟台首家推出了商业地产加高档写字楼配套概 念,给烟台萎靡的高档住宅市场带来了一股极富冲击力的 新奇感。
在销售方式上大量出现了代理制,即开发商托付当地 或外地专业销售代理公司为其全盘代理销售楼盘, 如海天名 人广场请深圳伟业房地产交易评估公司作代理; 富豪花园的 代理商系来自南方的一家公司; 夹河苑更是来自广州的代理
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商为其打点销售;因此楼盘销售的代理销售趋势十分明显。
进展商开发理念逐渐转轨, 外来资金大举进入烟台市 房地产市场,新一轮地产竞争大战正在酝酿。
随着市场竞争的日益加剧,开发商开发经营理念差不 多有较大的转变, 要紧表现在两个方面, 其一、以项目规划、 建筑、环境设计为核心的项目策划意识逐渐加强, 整体综合 素养普遍有了专门大的提高。 如通过招标引入外地规划设计 公司方案, 招聘南方有经验的房地产经营专才领衔主演; 其 二、营销推广意识、手段在竞争中提高较快,尤其在东郊, 近 2000 年立项开发的项目就有绿色家园、黄海都市花园、 世纪花园、 金海岸花园、 滨海小区高级住宅楼等都表现出较 高的推盘素养, 同时也能够看出, 以东郊中高档住宅为主体 的物业立即面临一场恶战。
2002 年烟台市完成房地产开发投资 亿元,增长 %,其中商品房建设投资 亿元,增长

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