文档介绍：金
色
回
龙
湾 营
住 销
宅 策
划
方
案
泸州市嘉和房地产营销策划有限公司
金色回龙湾住宅策划报告（目录）
一、市场分析
1、泸州房地产市场分析
2、泸州住宅房地产市场概况
3、项目SWOT分析
4、竞争对手资料分析
5、项目周边配套状况
6、项目策划思路
二、项目市场定位
1、市场定位
2、项目形象定位
3、目的客户定位
4、目的市场细分
5、目的客户
三、销售方略建议
市场氛围培养
营销方略建议
付款方式建议
四、宣传方略（略）
1、媒体选取建议
2、宣传主题
3、广告创意及诉求
4、广告宣传推广方略
5、媒介组合方略
结束语
一、市场分析
1、泸州房地产市场分析
近期，房地产市场“泡沫论”说法随处可闻，空置房增长率持续攀高也是不争事实，这些都阐明了一种问题，那就是当前房地产无序开发导致了房地产“泡沫论”产生。近期国家也针对这个问题进行了专项研究，结论是房地产“泡沫论”正在产生，要尽量控制房地产无序开发。同步也出台了某些有关政策和法规来制约房地产开发，其中银行调息可以说对房地产发展起到核心性作用，调息直接影响房地产投资额下降，房开公司压力加大，而银行储蓄款也明显提高，这些阐明购买者积极性削弱。上半年各地房价都在攀升，攀升真正因素是房地产公司炒作，以及建筑成本提高，并不是房价真正意义上提高。而随着银行加息，房地产价格涨势也得到了有力制约，下半年房地产价格涨势明显回落。当前房地产持续上涨其实是 “惯性”作用。也就是说房价上涨在有也许浮现停滞不前现象。
当前泸州市房价与去年比较，的确有明显上升。上升因素有七个：（1）、土地出让费上涨使房产利润减少；（2）、建材费用上涨使房产运作压力加大；（3）、配套设施提高使房产成本上升；（4）、银行加息导致房价上升；（5）、土地增值税严格征管；（6）、产品同质性导致竞争加剧；（
7）、信贷政策严重制约房产发展。这些因素影响着房地产价格。
随着泸州房地产市场竞争激烈，房地产开发商不再是一味生产住房，而是在努力创新市场，但是泸州开发商跟风现象严重，当前小户型住房在市场上需求量增大。人们就一拥而上开发小户型，这并不是说不对。只是在开发小户型同步要注重自身社区特色和与其他社区差别性。开发小户型社区要有自身个性，个性就是竞争力，有了与其他社区不同样个性才干立于不败之地。这种个性体现就是在策划上体现。但泸州有些开发商当前只注重规划而不注重策划。这就是为什么有些楼盘名气虽大，销量却不好，而有些楼盘默默无闻却销售火爆怪现象因素。
2、泸州住宅房地产市场概况
泸州市区大体可分为城西新区、城南新区、城东新区、城北新区几大块。
城西新区,整体房地产市场是以高档名盘和大盘为主,城西新区是指江阳区至西干线延线一带至大山坪一带,这一区域住房品质高,价格高,交通以便,配套完善,因而也受广大购房者青睐。以向阳百竹园，康城绿洲、西华苑、百子坊等名盘为代表，尽管价格不菲，但各有各长处，可以说是百花齐放，尽显各自卖点，消费者也是络绎不绝。但这些项目整体价格都保持不变。由于这些项目定价已经接近顶峰了。城西新区由于政府大力宣传和投入，当前入住城西新区人已接近13万人。整体市场来看发展前景不错，但由于集中了泸州各大名盘，消费者选取空间较大，竞争也很大。特别是同档次楼盘间竞争
城南新区是指重湾一带，重湾一带住房，主力户型为三室一厅和三室两厅，面积100m2至130m2。属于居家型住房。价格定位在850元/m2均价，吸引了大量中低收入购买者。
至于城东新区，是指转角店至石堡湾一带，这一带住房从来是很便宜，均价也在800元如下。这一带最有名气住房是江都花园，但由于其远离了市区，尽管价格不高，也不是很受欢迎。
城北新区是龙马新城，三一队、小市、柏香林、回龙湾一带，龙马新城由于是新开发社区，其规划合理，户型功能完善、绿化环境等较为先进，由于周边配套不成熟，其住房价格均价是在800元/平方米至1000元/平方米之间。但这价格适中，社区环境好，很受消费者青睐。三一队由于周边配套较为成熟，尽管绿化环境不佳，但由于其交通便捷、离市区较近，因而价格在900元/平方米以上，也很受消费者欢迎。柏香林则以高档楼盘为主，云集了泸州较为出名各大楼盘，无论配套、环境、交通、户型、服务、规划都是非常先进。其价格也比较高，也赢得了不少消费者。回龙湾正在发售楼盘有凤林山庄、向阳建材一条街、蓝天商城电梯公寓，此外尚有两处地块在动工，其大方向也是住宅社区，凤林山庄售价1000元/平方米、向阳建材一条街售价960元/平方米、蓝天商城电梯公寓报价在9