文档介绍：锦汇花园二期策划案
前 言
个案成功并非是在最后获得，而是在开始。当精明发展商完美地将自身优势与外部条件有效地结合时，系统而又专业准备工作随之而展开，一种有生命力产品也将应运而生，它代表走向成功第一步，也是最核心一步。
在房地产逐渐走向商品化、市场化今天,为了使锦汇花园能在羊西线这百花争艳,百舸争流竞争环境中,占据绝大部份市场空间,我司本着以市场为起点,以消费者需求为中心,以整体市场营销为手段,达到开发商从顾客满足中获取丰厚利润目，特此针对锦汇花园对该区域市场进行系统进一步细致地调查研究,客观地对锦汇花园二期营销进行策划安排。
禾瑞代理作为成熟专业营销策划公司，深知与业主合伙过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。
在此，谨向贵公司予以咱们这样机会表达由衷感谢！
禾瑞物业代理
第一部份 市场篇
在现今激烈市场竞争中，市场环境始终是处在不断变化状态中。为了精确把握锦汇花园入市时机，咱们组织了一支具备专业素质市调队伍，针对项目所在区域市场进行进一步细致调查研究。
一、项目营销环境调查分析
1、政策环境
A、西部大开发
国家实行西部大开发，勉励东部沿海地区公司到中西部投资，并予以某些政策倾斜，尽量地给西部地区投资环境改进提供有力支持与协助。因而,众多外资进入,给成都房地产业带来了新市场需求空间。
B、加强都市基本建设
成都作为中西部窗口都市，为了抓住这次西部大开发机遇,努力使自己成为西部大开发支点，为了实现追赶型跨越式发展战略目的，市政府加大了都市基本建设。五路一桥修建、机场扩建、都市行政区域扩大、都给房地产业创下了前所未有开发条件。
C、金牛区创“锦西名宅”活动
从整个成都市房地产投资分布状况看，重点在南门地区与西门地区。金牛区政
府为了能扩大投资额度,特制定了某些招商引资办法,联合该区房地产开发商,共同创造该区开发条件，在羊西线二环路外建成了长达1000米绿色长廊及战旗社区20余亩绿色广场，营造居家氛围,组织了创“锦西名宅”活动,为金牛区房地产业摇旗呐喊。
D、人口都市化
当前,国内正处在都市化进程加速阶段。98年国内都市人口比重约占30%，随着农村都市不断改革深化,大批农村人口转移城乡,使都市人口增长明显加快。据专家预测,到,国内都市人口比重将达到45%,,如果每人按居住面积15平方米算,,,而随着西部大开发,成都市每年净增人口居住面积需求量将50万平方米以上。
2、经济环境
A、居民消费能力及意识有较大提高
从当前家用电器消费热潮及中低档汽车进入家庭现象判断，可以看出,居民消费水准和意识像排浪同样,一浪比一浪高。
B、居民居住需求在发生变化
从房地产业消费来看,由集资建房,福利分房到集团购房再到今天个人买房。由当时火柴盒式房屋到多层住宅再到电梯公寓,由当时单幢再到当前大规模大环境,由单纯满足居住需要到当前流行追求居住享有，其居住需求发生了天翻地覆变化。
C、居民收入增长,储蓄余额在成倍增长
居民收入由90年代人均1523元到1995年4288元,再到97年5160元,增长了3倍多。据记录,。
D、居民购房率迅速增长
储蓄余额急剧增长,在银行实行抵押贷款,按揭和政策扶持下,居民购房急剧升温,。,。
A、贵人居住区
自成都房地产业起步以来,由人们居住****惯，形成了南门富人区居住环境；西门由于行政事业单位、行政单位集住,形成了达官贵人居住区域；东门由于国营公司、工厂居多,形成工人居住区域；北门则因火车北站和荷花池存在,流动人口较多,人员构造复杂,治安较为混乱。因而,在市民中流传了“有钱人住南门,有权人住西门,工人阶级住东门,不三不四住北门”说法。
B、餐饮娱乐旅游文化
由于金鹰酒楼,银杏酒楼,民族饭店,红杏酒家、三峰甲鱼庄、万家富火锅、大河谷、圣陶沙茶楼、高兴老家火锅、乡老坎、菜根香、九个太阳射箭馆等多家不同档次酒楼、饭店、娱乐公司落户,使该区域形成了形成了浓厚，且独特娱乐休闲氛围。先后举办火锅节,川菜文化节等活动,给羊西线树立了一种坚实而又响亮餐饮娱乐旅游一条街品牌。加之西延线农家乐旅游及都江堰世界级双遗产保护都市旅游氛围，让这里形成一道独特风景线。
二、消费者调查
不同消费者对商品房需求和兴趣有很大差别,为了使项目可以适销对路,在此,咱们对消费者构成状况和购买行为特性及消费者实际需求状况进行了