文档介绍：目 录
前 言 5
产品档案 7
第 一 部 分 9
市 场 分 析 篇 9
一、北京市住宅市场现状总论 10
二、北京市住宅市场供应特点 11
三、北京市住宅市场需求特点 12
四、北京市住宅市场区域特点 12
五、北京市市场走向 14
六、区域市场分析 15
七、酒店式公寓市场分析 16
八、区域市场调研分析 20
（一）市场调研目 20
（二）市场调研内容 21
（三）价格分析 25
（四）户型分析 28
（五）客户潜在需求分析 28
（六）客户群体特性分析 28
九、项目市场机会点分析 29
十、项目市场风险分析 31
第 二 部 分 32
营 销 定 位 篇 32
一、市场定位 33
二、客户群定位 33
三、诉求对象特性分析 35
四、产品总体战略方向 36
1、重要卖点 36
2、产品硬件分析 37
3、公共设施 43
五、价格定位 44
第 三 部 分 46
营 销 实 战 篇 46
一、价格方略 47
二、销售方略 47
（一） 销售周期界定 48
（二） 预测销售周期 50
（三）年内销售筹划 50
（四）年内实现销售额 51
三、营销活动建议 51
附：开盘活动详细安排 51
第 四 部 分 56
广 告 综 合 篇 56
一、现阶段房地产广告特点 57
二、本案广告定位 57
三、项目案名 58
（一）案名“大东华国际公寓”“五易” 58
（二）案名涵义 59
四、VI设计 59
（一）LOGO 设计 59
（二）原则字体、原则颜色设定 60
五、广告主题设定 60
六、分阶段拟定广告主题 62
七、整体形象包装方略 63
八、媒体投放组合形式 69
1、媒体投放目的 69
2、媒介投放选取 69
3、重要媒体简介 71
4、针对此外几家非主打媒体，有如下详尽简介 71
九、广告媒体排期筹划 72
1、引导期 72
2、公开期 72
3、强销期 72
4、续销期 73
5、尾销期 73
十、前期推广预算 73
十一、资金使用筹划（.1--.5） 82
结 语 83
前 言
当前，北京中鼎房地产开发有限公司与北京建亚兴业房地产经纪有限公司合伙，就北京中鼎房地产开发公司开发 “大东华国际公寓”项目，北京建亚兴业房地产经纪有限公司承揽其全程策划及销售代理业务。前期我公司对北京房地产市场进行了宏观整体分析，对目的区域市场进行了微观细致研究，基于对市场有了对的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想。前期通过了近一种月工作，与开发商共同参加了项目市场定位、产品定位及客户群定位，户型修改设计、案名及LOGO设计，售楼处方案设计等讨论并最后定案。通过对产品认知，我公司企划部为发展商提供如下整合营销策划思路及运作方案。
在经历了北京房地产沉浮发展十近年来，市场已由原先“卖方市场”转为既有“买方市场”，从市场整合转为市场细分化，至此北京房地产市场进入了激烈竞争时代，即从详细实物竞争进入了系统形象竞争，消费者在通过了数多楼盘洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关怀物业位置、价格、房型等因素外，也关怀起社区整体环境、综合品质、售后服务以及发展商信誉实力，这也是市场发展必然趋势。
基于上述因素，我公司提供整合营销策划案含概了市场分析和研究、营销企划、广告方略等内容，所有内容由下列四个某些构成：
第一某些： 市场分析篇
第二某些： 营销定位篇
第三某些： 营销实战篇
第四某些： 广告综合篇
“优质、高效、高信誉”，是我公司一贯工作作风和经营理念。咱们坚信，在贵司与我公司精诚合伙与共同努力下，该项目必将成为北京市销售热点。
产品档案
地理位置：宣武区牛街东侧14#——16#，宣武区广安门内大街200号
开 发 商：北京市宣武区房地产经营开发公司，北京市中鼎房地产开发
有限公司
建 筑 商：城建五公司
设计单位：北京华特建筑设计院
建筑构造：塔楼框架构造，板楼钢筋混凝土现浇剪力墙构造
建筑层数：塔楼20层，板楼18层，地上3层底商，地下三层库房及车
库
占地面积：9280平米
建筑面积：
地下2-3层车库：
地下1层：
地上1—3层底商：
地上板楼住宅：
地上框架塔楼：
可售套数：共计760套，其中板楼216套，塔楼544套