连锁门店选址基础手册店址评估.doc

文档介绍：1选址模型简介
都市布点
店址评估
社区评估

人口状况
经济状况
商业状况
发展状况
商店外部力
可接近性
地点特性
商店内部力
内部构造与成本
社区消费力
社区潜在需求量
社区需求构造
内部竞争力
社区产品既有供应量，社区产品供应构造
社区发展力
目的门店对业务吸引力
目的社区需求与供应状况与均衡发展趋势
通过区域市场来看目的消费群成熟度
原理：
1 目的店址=社区因素*有关权重+店铺因素*有关权重
2目的店需求量=社区IT产品服务预测需求量*有关权重+社区IT产品服务实际流动需求量*有关权重
3社区IT产品服务预测需求量=（潜在社区IT产品服务需求量－社区产品与服务有效供应）×社区发展系数
4社区IT产品服务实际流动需求量通过社区目的店人潮数量来获得
5店址评估

在同一种社区中，按照可接近性和人流量也可以分为不同层次“点”，店址评估就是要在这些“点”中选取最优质。

评估维度
评估指标
获取数据办法
可接近性
通过店址交通工具数量和类型
通过店址行人数量和类型
街道质量
街道拥挤限度
实地测量
地点特性
所属重要商业业态
周边商店相容性
顾客进入难易限度
从街道上能否看到商店
实地测量
成果：填写表—7，评估目的店址外部状况。
如何测量目的店人潮数量？
目：通过社区内人潮走向变动来评估社区IT产品服务实际流动需求量。
重要内容 ：1、寻找调研地点、例如：a目的店址　ｂ社区商业中心到社区核心住宅社区道路上
2、平日及假日社区人潮状况
3、将一周之时间区别为２段 a、周一～周五、b、周六、周日、法定假日
4、以9点到***每两小时细分为一种小段。
5、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际通过人数、汽车数。
6将每抽样之数，转变成以两个小时之人潮流动数
例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y×8 ＝ Z，则为其也许之人口流动数。
7、将其数字依时段填入（表-8）
8、将人潮流动抽样之数字以线图表达
小贴士：可以找本地大学生来做社会调研工作

通过衡量目的店址内部条件，简朴核算投资成本。
目的店址内部条件重要涉及：租金核算以及门面构造。
普通原则：月租金不超过店面营业额2%，门店构造以正方形为佳，位于道路转角处，有较大门头面积。

如果几家门店总得分接近，咱们可以用如下办法来从中选取一家（注：此办法适合有大量开店数据之后操作）
办法1：类比法
Step1：选取一家开业且业绩最佳门店
Step2：查阅此家店在开业时候得分
Step3：找出此家店获得最高得分几项
Step4：在备选门店中找出这几项得分最高店铺
办法2：多元回归法
Step1：找到所有已经开店选址评估得分
Step2：选址评估得分与月平均销售额一一建立关系
Step3：得到回归方程
月平均销售额=a＋bx
销
售
额
（月）