文档介绍：北京市2008年房地产市场预测报告
伟业顾问研究院
08年房地产市场预测
宏观环境
企业
政策导向
住宅市场
土地市场
07年政策执行总结
三足鼎立:商品住宅、二手房、政策性住房
区域、户型、项目
宏观经济、奥运、股市
近年政策脉络
08年政策预测
土地供应量、成交价
生存、发展、市场策略
07年,三大经济因素与房地产的高度连通- 高温和高控特征空前显著
一、作为固定资产投资的主要组成部分,房地产投资在流动性过剩、投资过热的浪潮中不断攀升,
控制投资分别成为经济调控和房地产业宏观调控的主要指向;
二、投资过热造成产能过剩,形成巨额贸易顺差。随着贸易顺差的不断扩大,人民币被迫升值,
直接导致人民币资产受到国际热钱的追捧,楼市价格持续高涨;
三、流动性过剩传导到消费市场,引发CPI急速上扬,央行不得不采取从紧的货币政策,在某种
程度上也收紧了房地产行业的资金链条。
08年整体宏观环境对房地产市场是推动和利好。
加剧流动性过剩,引发热钱对人民币资产的追逐,助推楼市发展。
人民币加速升值
人民币加速升值助推楼市,奥运前后难现市场拐点
带来外地和外国的大量投资;扩大城市基础建设规模,加速城市化进程;
奥运利好
大量的人流带来大量的市场需求; 奥运建设明显提升局部区域价值。
阶段性的奥运停工以及可能停售的政策不会影响08年房地产市场的整体供需。
股市将在惯性拉升后见顶,之后对楼市的利好大于利空
07年全民皆股和市值爆发,远远超出人们的想象。
08年国家将采取从紧的货币政策,通过加息、提高准备金率、发行央票等方式降低金融市场的风险。
股市惯性拉升时
股市见顶焦灼震荡时
上市房企-----融资渠道畅通,市场大步跃进;
投资者-----部分投资者,可能将购房资金投入股市套利;
上市房企------资金链紧绷;
投资者------大规模将股市获利资金转入楼市,寻求更加稳定的投资回报。
税收
市场
金融
土地
政策性住房建设
已按要求集中建设和配建经济适用房和廉租房、推出数块两限房用地。
由于开发周期的因素,实际市场效应尚未体现。
土地增值税
执行力度和难度均较大;
各种避税手段使执行未完全达到预期效果。
执行较为严格。
因建设周期影响,效果尚未完全显现。
90m2以下占70%
对拟入市地块推进情况采取红黄牌制度。
11月,国土局开始执行“红黄牌”,8块土地受罚
尤其在高端市场,取得阶段性成果-- 2007年北京市别墅成交客户中,外国及港澳台客户比重显著下降,%下降到4%。
限外政策
5月建委发文,于07年4月-08年3月开展为期一年的房地产市场秩序专项整治工作。
今年北京市建委频繁对违规行为进行处罚(5-6批)。
07年政策执行
市场交易秩序
土地供给
执行:宏观调控效果尚未完全显现;原因:政策效力和影响存在滞后性
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温家宝总理:
2007年10月25日,主持的国务院常务会议表示,要全面落实房地产调控政策,大力推进廉租房制度建设,着力解决困难群众的住房问题,努力控制房价过快上涨。
各部委督察组:
由建设部、国家发改委、央行、银监会会议”督察组于12月奔赴全国十多个城市,检查各地落实既有房地产调控政策的情况,其中房价与供应结构调整是检查重点。
中央经济工作会议:
实行稳健的财政政策和从紧的货币政策,
进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用
防止经济转向过热和明显通胀。
整体政策趋严
08年政策走势
房价上涨过快:
北京市统计局数据显示:2007年前三季度,五环路以内住宅期房均价为13754元。
土地
市场
税收
金融
预计08年推出政策性住房约5万套: 经济适用房3万余套、、。
继续加强政策性住房建设
挂牌比例提高至半
07年招标地块比例75%,虽合理控制了地价,却存在其它弊端。
08年重点政策
土地供给保障—“集中”和“配建”相结合。
资金保障—住房公积金收益、从土地出让净收益提取一定比例;07年的15亿元资金已到位。
08年单体面积10公顷以下
地块供应比重将达50%
鼓励中小企业参与拿地
国土资源部236文:合理控制单宗土地出让规模,缩短土地开发周期。
07年北京市公开出让的土地中,71%被大型开发商获得。
减少囤地现象,07年单体面积10公顷以下地块供应比重仅19% 。
全年政策性住房供应约5万套
土地
市场
税收
金融
从A股、H股的IPO、借壳等渠道对房地产企业