文档介绍：2012 年物业管理师考试物业管理实务分析题【案例一、 99 】某日,某高层楼宇 32楼B 室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表, 申报在阳台装一台太阳能热水器, 物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确, 于是要求装修管理人员去现场核实, 发现该户申报的安装位置实为共用屋面,而非业主自用部分。问: 1. 物业公司在管理服务中存在什么问题? 2. 物业公司在管理服务中应如何改进? 【分析】此案例中反映的问题主要是: 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单, 以至于无法确认业主安装设备的具体位置; 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。因此,物业装修管理中,应从以下方面改进: 首先是业主申报装修时,物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》,详细说明装修地点、内容等情况。其次, 在物业装修情况不明, 或语言表达不清时, 物业管理人员应到现场核实, 不可盲目接受业主装修申报。第三, 应对物业管理单位相关人员加强培训和约束, 强化装修管理责任意识, 同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。【案例二、 102 】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识(工牌)施工人员在小区进行装修作业。经询问,称其未来得及办理相关手续。问:你认为物业公司应如何处理此类案例? 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为,要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时, 要求未办理装修人员入场手续的立即补办, 否则拒绝相关人员入场。【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放,经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图,并应事先申报,得到许可后方可施工。问: 1. 物业公司在管理服务中存在什么问题? 2. 物业公司在管理服务中应如何改进? 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的, 往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板, 需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计, 而装修单位一般无钢结构设计能力, 物业管理单位也没有设计权限。因此, 需经专业设计单位进行设计。从管理角度看, 有较大量钢材料在楼顶堆放, 说明在建筑装修材料进出管理上存在问题, 物业管理方应检查相关管理环节, 尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作, 防患于未然。【案例四、 103 】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修,物业管理员以装修时间不合适为由,要求其停止装修活动。问:物业管理员的要求是否错误,为什么? 【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理, 本例系写字楼项目, 不像一般的住宅项目节假日不宜施工, 其合理的装修时间应是节假日。因此, 物业管理员的管理要求是错误的。【案例五、 103 】某日,某高层楼宇巡楼员在巡检过程中,发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单,要求其进行整改。问:对此事件你有何看法?并将采取哪些措施? 【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题, 但仔细分析就不难看出, 更换四扇窗是需要一定时间的, 此案例中有如下问题需引起注意, 第一, 在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况; 第