文档介绍：土地增值税、契税
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土地增值税（征收√，不征×）
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
（注：出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围）
征税范围的一般规定：
，对出让国有土地的行为不征税。
对属于集体所有的土地，按现行法规规定先由国家征用后才能转让。国有土地的出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。
，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。纳入土地增值税范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地转让的收入。
，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产，不征税
不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种：
1）房产所有人、土地所有权所有人将房屋产权土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。2）房产所有人、土地使用权所有人通过非营利的社会团体，国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
征税范围的特殊规定：
1. 企业改制重组：
×1）非公司制改成有限责任或股份有限公司；有限责任改成股份有限公司等。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后企业，暂不征土地增值税。
×2）两个或以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
×3）企业分设为两个或以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
×4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、
只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或转换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。
土地增值税计税依据：
转让房地产的增值额：是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
：增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
：从土地增值税税率表中确定适用税率
土地增值税税率：实行四级超率累进税率
增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数
不超过50%的部分 30% 0
超过50%至100%的部分 40% 5
超过100%至200%的部分 50% 15
超过200%的部分 60% 35
：
1）增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税应纳税额=增值额×30%
2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：
土地增值税应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：
土地增值税应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
4）增值额超过扣除项目金额200%：
土地增值税应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
应税收入的确定：包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。形式包括货币收入（包括现金、银行存款、国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券）、实物收入（包括建材、房屋、土地等不动产。按
公允价值确认应税收入）其他收入（取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利、商标、著作权、专有技术使用权，土地使用权、商誉权等。一般要进行专门的评估，按评估价确认应税收入。）
扣除项目及其金额：
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。（、招标、拍卖等方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金。，为按国家规定补交的土地出让金。，为向原土地使用权人实际支付的地价款。）
②纳税人取得土地使用权时按规定缴纳的有关费用和税金。指在取得土地使用权过程中为办理有关手续，必须按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
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