文档介绍：车位销售建议
一、本案车位情况分析
本案二期一号地车位2105个，其中约800个无产权车位，分布在地下人防位置，总体车位比例占到楼上居住套数的50%左右；
项目周边车位物业现状
车位个数
上/下
租赁价格
售价
目前售出个数/比例
租赁个数/比例
规划户数
车位/户数比
****
1500
280
60000
未售
无
1800
1:
****
5000
2000/3000
250-300
60000--80000
未售
70%不收费
5000
1：1
****
358
96/262
150/320
无产权
不售
未售
未交房未售
585
1:1
****
530
350
待定
未售
未租售
530
1：1
****
2800
260-350
不售
未售
65%
3500
：1
二、工程周边及同类物业车位调查
小结：
1〕以上工程主要针对车位的租金及销售价格进展调研，在其调研工程中，车位售价地下租金区间在260元—350之间；
2〕在以上调研工程中，尚成及万象新天的车位价格为预售暂定价，暂未开场出售，详细销售时间待楼盘销售完毕及入住率到达70%后再执行；
3〕根据对市场的理解，局部实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有，以租受益，时机成熟再行以较理想价格销售，入住率越高，销售价格越高。事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持有，以租受益，等待销售时机成熟，成为局部实力工程采取的主要策略。
三、车位的价格制定原那么：
车位价格和住宅房屋单价之间存在一定的比值关系，但并非
单纯的线性关系。根据市场车位的定价规律，车位的售价应
在房屋销售价格的8—12倍；
从车位的租售价来看：市场停车位年租金与售价的比例关系
相对一般不低于1：20，即车位投资回报率一般不低于4%。
公寓市场的投资回报率在6%左右；
即本案工程LOFT产品均价区间8360元/㎡---10800元/㎡，按投资回报6%计算，月租金应为
8360元/㎡---10800元/㎡*50㎡*6%/12=2000元/月--2650元/月
结论：
1、本案工程车位售价制定：
本案暂定销售均价区间8360元/㎡---10800元/㎡，本案属于正在开展中心地带，工程尚未落成，由此参照最低配比数值8计算；
车位区间销售单价〔p〕66000元/个—〔p1〕86000元/个，
设定〔p〕 ；设定〔p1〕系数
加权平均结果 = (〔p〕 * + 〔p1〕* ) /( + ) = 77000元/个
2、根据以上调研工程车位租金价格区间260-350元之间，可大概推算出其在市场上销售价格=月租金*20*12月份
即售价区间为：〔h〕63000元/个—〔h1〕84000元/个
设定〔p〕 ；设定〔p1〕系数
加权平均结果 = (〔h〕 * + 〔h1〕* ) /( + ) = 74550元/个
取买方市场车位加权销售平均值与本案车位加权平均值比照，设定总系数为10，分别占到及；
最终修正本案车位售价75600元/个，在以后的预售中根据车位位置的同制定不同位置车位的详细售价
2、本案车位的租金价格：
相对值中车位售价与年租金比例20：1
推算出本案车位租金价=车位售价/20/月份12
本案车位租金价格320元/月
四、车位推售建议：
1、从实际车位利用率供大于求〔右侧图表金羊网数据〕
根据网络调查不难看出 ，%，主要表达在车位的售价难以让普通购房者承受，在新开发的工程中，尤其是高层住宅，地下车位的配比逐步走高，造成了车位销售的供大于求。然而在本案北京像素的二期10个楼座中，车位数量2105〔约800多无产权〕，比例为2：1，客户对此种配比情况，就将来入住社区而言不会产生抢占车位现象，由此客户不会轻易购置车位
2、从消费才能/投资心理分析车位的需求空间并不明显
从以上图表中同时可以看出 ，%客户选择同时购置车位，其主要目的是因为车位节省使用本钱或现行价格较低，同时可以选择位置较理想，上下楼方便的位置，但对于结合区域工程的车位销售状况而言不容乐观，加上工程购置人群80后属创业年轻人居多，建议车位暂缓销售；
综上：
1〕从本案工程车位的实际情况来看，二期一号地块车位数量占到LOFT户型数量的50%，按照75600元/个计算，总计销售额将到达亿元人民币；
2〕车位数量及销售额的高额产量，需要大量入住客户的有力支撑，尤其在