最新上海二手房交易作业流程.doc

文档介绍：最新上海二手房交易流程
购房前期调研
与否有租客，需租客放弃优先购买权书面承诺；
去社区物业理解有无物业费欠缴状况；
理解供电供水燃气与否正常，房屋质量与否有问题，与否漏水，墙壁有无裂痕等；
和社区保安或邻居打听下与否属于凶宅；
社区几公里内与否有化工厂，垃圾焚烧厂，变电站，高压电线等；房子与否靠主干道等。
产权调查
产调信息并非只能通过房产中介才干获取，付定金前买家可以和卖家一起去房产交易中心，卖家凭身份证拉产调。
产权调查普通涉及如下信息
1、产调查询与否完整
所查房屋若无抵押等特殊状况，都会有“房屋状况及产权人信息”以及“土地状况信息”两页信息，上面标注了房屋面积、类型、权利人、房地产权证号、土地权属性质、土地用途等基本信息。若房屋有抵押，则会另有一页“房地产抵押状况信息”，显示出该房产抵押权人、债权数额，债权履行期限等，抵押信息一目了然。
注意事项：现实中有人故意漏查几项重要事项，例如抵押信息、限制信息，用于欺骗债权人，已达到借款目，最后导致债权人权利受损。
2、房屋状况和产权人信息
此处重要看房屋面积、门牌号、权利人等基本信息与否和房产证上同样，里面竣工日期需要特别留意，直接影响到贷款年限；底下打印日期也需要看清晰，时间隔太久，房屋权利信息也许已经变更过了。需要注意产调上所有权来源项目，当前所有权来源有分如下几种：房改售房、分割、买卖、继承、赠与、变更、析产等。其中出售继承房产不满足满五唯一条件卖家要承担20%个税！
3、土地信息
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土地都是国家，你只有使用权,有开发商一块地拿下来开发10几年，土地年限大大缩水了！
4、抵押状况信息
抵押权人：此笔贷款放款机构，也也许是典当行等其她金融机构；
期限：此笔贷款年限，普通30年如下；
债权数额：此数额为总得贷款数，每月还款后，剩余尚有多少数额是看不出来，这个需要去贷款银行才干查询得到；
备注：此笔贷款构成，涉及纯商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款、消费贷款等
打印日期：不要隔太久，最佳一周内；
此处仅列出一项抵押信息，有房产会有好几种抵押信息，所有贷款数额加起来就是该房产总得负债。
备注：私人借贷，民间高利贷等产调是看不出！
5、限制状况信息
限制状况分为：
司法限制：即法院查封，房东债务、经济、劳动、合同等官司均有也许引起不动产查封；
轮候查封即该房产已经被多次查封，想理解详细什么查封因素可以依照限制因素中案号，到相应法院去征询；
行政限制：即行政机关对房产做出限制交易，最多因素是：违章搭建、破坏房屋构造等其她限制：公安等国家机关对于产权人牵涉犯罪后财产查封等；
限制期限：司法限制普通2年，到期后法院续封为一年，只要案件不结，可以不断续封；其她性质限制都是无期限，直至违法行为消除，方能解封。
6、租赁登记
租赁登记，办时以便去时难，租赁未到期解约诸多，此时需要双方共同申请办理撤销登记，一旦租客回老家或是不配合就比较麻烦了；并且二手房交易若是有租赁登记，需征询承租人意见方可出售
7、异议登记
此登记通俗讲：产证上没你名字，但又是利害关系人，一旦权利人把房子卖了会损害到你利益，那就可以做异议登记，但异议登记属于暂时性，需要利害关系人尽快向法院发起诉讼，保护自己利益。
居间合同：
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