文档介绍：城市综合体物业管理及其管理方案
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城市综合体物业管理及其管理方案
鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。
一、城市综合体物业管理特点
1、综合体物业管理的任务
综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。
     综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。
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根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
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——办公室（含前台、财务、采购、仓库）
——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；
——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）；
——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）；
——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。
基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。
3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业
城市综合体物业管理收费标准
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植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。
，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。
，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。
，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。
，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。
施工图设计阶段的物业服务介入
.参与人员
前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。
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，根据实际情况提出合理化建议
1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择
2）门、窗的材质
3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸
4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求
5）空调***机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集
6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置
7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性
1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及2）给业主造成的影响
3）各种设备产生的噪音对业主的影响
4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内
5）各种设备设施的能源消耗
6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响
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7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性
施工阶段
（一）参与人员
前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。
（二）主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议
1）供方门、窗质量及售后服务评价
2）公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定
1）房屋质量控制
2）隐蔽工程检查验收记录
3）设计变更记录的收集
4）设施、设备的安装调试及操作培训
5）成品保护
6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量
购物中心是城市综合体最重要的部分之一，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施，例如，邀请专门导示系统公司设置好导示标志和临时标志；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。
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购物中心物业