文档介绍：1、 农村集体土地不可私自用于商品房开发
[案例]: 某开发企业同某乡合作开发了一块属于乡级全部农村集体土地, 企业出钱、 乡政府出地, 开发了100多栋带大棚二层“洋房”公开销售, 吸引了很多城市居民前往购置。集体土地能够进行“商品房”开发公开销售吗？
[分析]: 这种“商品房”开发及销售均系违法行为, 不含有法律效力, 其房屋销售协议为无效协议。其理由: （1）依据中国《土地管理法》要求, 任何单位和个人建设需要使用土地, 必需依法申请使用国有土地。建设占用土地, 如是农用土地转为建设用地, 必需办理农用地转用审批手续; （２）农用地转用必需符合土地利用总体计划, 在已同意农用地转用范围内, 具体建设项目用地应由市、 县人民政府同意, 并依法办理土地征用、 赔偿手续; （３）依据中国《城市房地产管理法》要求, 集体全部土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让, 即交纳入地出让金; （４）没有商品房预售许可证项目严禁市场销售, 城市居民购置农民房不受法律保护。
［王富利律师提醒］: （１）购房商品房一定要查询该项目是否含有《商品房预（销）售许可证》, 有了此证, 表明国有土地使用证、 计划许可证等四证齐全, 此房能够办理房屋全部权证; （２）事先可到房地产交易所官方网上查询, 若网上未登记立案, 则最好不要购置。
2、 工业用地上建住宅最好别买
[案例]: 前很快, 王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼, 价格低、 环境好、 距离市区又近, 可一了解, 此房土地性质为工业用地, 房屋产权证是“办公用房产权证”, 不能按揭贷款, 还无法迁入户口。是买还是不买, 王先生陷入了两难之中。 ”房屋, 最好不要购置。第一, 此房屋土地性质为工业用地, 国家要求严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、 工业办公用房、 工业配套用房之外任何形式“公寓住房”出售。第二, 即使工业用地上能够建造不超出工业项目总用地面积７％行政办公及生活服务设施用地, 能够办出办公用房产权证, 但和一般住宅产权证书完全两样, 一旦消费者购置了这类房屋, 以后将面临很多问题, 如: 银行通常不予按揭贷款, 无法公证、 小孩上学, 使用水、 电、 煤、 暖气等配套将全部根据工业用房标准缴纳, 要比生活用房贵不少。
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王富利律师提醒］: 购置商品住房土地用地性质不可忽略。工业用地国家要求使用期限为５０年, 居住用地使用期限为７０年。这类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期权利。
3、 “乡产权”房屋不受法律保护
［案例］: 几年前, 刘女士在旅顺北路购置了一栋１８０平方米带大棚两层“小洋房”。最近, 因生意需要, 想贷点款, 银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、 房地产管理部门统一颁发房屋产权证为由, 不给予贷款。刘女士这才知道自己购置楼房产权证是乡一级政府颁发所谓“地产小产权证”“乡产权”。
［分析］: 诸如这类“大棚房”、 “生态房”、 “农业园”通常都是打着农业项目旗号, 在农村集体土地上开发建设房屋, 因为这类房屋所用土地没有变性为国有土地, 没有向土地管理部门缴纳土地出让金, 没有取得《国有土地使用证》, 所以无法办出国家法律认可、 享受房屋全部、 转让、 处分、 收益等权利, 并由房地产管理部门（房地产交易所）正式颁发、