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一、           店铺业态与商圈位置的依存关系
〔一〕零售业的经营形态〔含模式〕简称业态，主要分类如下简述：
1、百货店：〔Department Store〕
·特点：整体规划、统一管理，以业种为商品的构成并组合国内一线品牌与小局部国际二线品牌，而以联营即扣率为主要经营模式。〔如丹尼斯百货〕
·边际效应面积为30000m2-40000 m2〔视地区市场而定〕
·难点：很难组合好企业主及有经营团队的关系，又因为各省市到各地市的消费市场落差大，经营环境又不同，连锁规模效应难表达。
2、超级市场：〔Supermarket〕
·特点：是传统市场的改进者，主要贩卖民生必需品、日用品〔又分生鲜超市〕，采用开架式陈列，统一出口结帐。
·边际效应面积为800 m2-1200 m2〔国内又分综超、大超〕
·难点：须具有雄厚的财力背景，有一定的连锁规模，以40家—50家为损益点〔指成熟市场〕
3、量贩百货店：GMS〔General Merchandise Store 〕
〔略〕名称未统一，硬体的特点是扶梯横向在入口处。
4、购物中心〔Shopping Center〕
·特点：有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档次为商品划分，须具有国际
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一线品牌为主力商品群，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物为一体的多功能商场，并以租赁为主的经营模式，又大型购物中心亦可多业态及特色大店〔Key Tenant〕，甚至事业机关相组合。〔如各省地市市场而定〕，并具大型停车场。
·难点：投资大回收慢，除企业主有主力业态为支撑及目前尚无国际一线
品牌群驻店。
5、  大卖场又称量贩店〔Hyper Mart〕
·特点：以生鲜熟食为特色及名生必需品、日常生活品的全品类商品组合，并以超低价促销与平价销售的超市形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管的系统，又称扁平式管理，故连锁效应由此产生。(如法国Carrefout )
·边际效应面积为8000 m2-12000 m2〔依地市级别而定〕，单品数约20000
个单品。
·难点：与超市业态同，连锁的保本家数可较少，但须具极强的讯息系统。
6、仓储批发店〔Warehouse Store〕
·特点：以仓库型平面卖场，用重级货架陈列箱式、批量商品，可采会员
制、超平价销售，单品数约为12000个〔如荷兰MAKRO,美国SAMS〕
·边际效应面积为12000 m2-一五000 m2，单品数约16000个，大型货车可抵
达的环外或郊区位置，并具超大型停车场。
·难点：具一定规模的商品采购及物流配送能力，其准入点难掌握。
7、购物镇〔Shopping Mall〕
·特点：类似SC，地处大都位郊区，如同造镇，都采物业大楼方式，专门
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店云集，并多功能、多业态组合。
·边际效应面积为200000 m2以上。
·难点：中国目前应不适宜〔除上海〕，其企业主有其他产业支撑。〔如日
本东急地铁集团〕
8、专业店或品类店〔Speciality Store〕
·特点：以品类划分有家电、居家、建材、电脑等专业形态，以平价量大 销
售，应更具连锁规模效益。
·边际效应面积为6000 m2-8000 m2或12000 m2左右。
·难点：与大卖场业态同，并应具有下单与定牌策略及更强的配送、装配、
维修等专业队伍支撑。
9、其他：便利店、速食店、专卖店等。
〔略〕附注：专卖店不同于专业店的说明。
〔二〕商圈位置：
何谓商圈：一般以所处位置为圆心划圆，依所属业态及门店规模而定，规格越小辐射越小，业态越专，吸纳越大。以大型百货店为例分第一商圈〔半径2公里〕，第二商圈〔半径4公里〕，第三商圈〔半径8公里〕，边缘商圈〔根本已抵达市郊〕，辐射商圈〔依地市不同，市场差距而定〕。而商圈属性〔俗称地段〕其构成因素如下：
1、以住户与户数人口设定，越密越好。
2、以年龄层划分，依次为壮年〔含儿童〕、中年、青少年、老年。
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3、以职业划分，依次为行政区的机关机构阶层，商业区白领工薪阶层，住宅取的住户人口阶层〔台湾反之〕。
4、以住宅档次价位划分。
5、以交通情况划分其人流、车流〔含捷运系统〕、周边停车位及交通顺畅等考量。
6、以街道规划分街道规整，马路宽狭〔太宽反而不好〕，单行道、人行道、地下道、分隔岛及天桥〔很忌讳天桥入店〕等影响。
7、店